Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России
· жилые помещения, т.е. квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;
· офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;
· производственные помещения – склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.
Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (табл. 1), и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.
Таблица 1
Субъекты ипотечных кредитов, их функции и прямые цели
|
№ |
Участники рынка ипотечных кредитов |
Субъекты |
Функции |
Собственные цели |
|
1 |
Заемщик (залогодатель) – физичес-кие лица |
- физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито- и платежеспособности |
Заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья |
Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для покупки или строительства жилья |
|
2 |
Банк-кредитор (залогодержатель) |
- Коммерческие, сберегательные, ипотечные банки; - ссудосберегательные ассоциации, стройсберкассы; - - взаимосберегательные союзы и т.п. |
Предоставляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика. Обслуживание выданных ипотечных кредитов. Имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя |
- Максимизация доходности активных операций; - ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала |
|
3 |
Продавец жилья |
Юридические и физические лица |
Продают жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению |
- Максимизация денежных средств за продаваемое жилое помещение; - минимизация рисков, связанных с продажей |
|
4 |
Госу-дарство |
Создание благоприятных условий для развития рынка ипотечного капитала |
- Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности; - не инфляционная поддержка сферы жилого строительства; - решение жилищной проблемы в отдельном регионе и в стране в целом; - уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом; - пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга | |
|
5 |
Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка |
- Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; - нотариат; -паспортные службы; - органы опеки и попечительства; юридические консультации |
- Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений; - оформление перехода прав собственности к новому собственнику; - регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки; - хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка |
Государственная поддержка участников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью |
|
6 |
Операторы вторичного рынка ипотечного кредитования |
Специализированные агентства ипотечного кредитования, ипотечные фонды |
- рефинансирование кредитов на основе установленных нормативов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; - выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг; - привлечение средств инвесторов сферу жилищного кредитования; - оказание кредиторам содействия рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования; - разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщика и менее рискованных для кредиторов |
Создание системы ипотечного кредитования в стране |
|
7 |
Страховые компании |
Страховые компании, имеющие лицензии на данные виды страхования |
- Страхования рисков ипотечного кредитования; - создание совместных проектов с ипотечными кредиторами; - разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного страхования |
Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга |
|
8 |
Оценщики |
Юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений |
Осуществляют оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании |
Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга |
|
9 |
Риелторские компании |
Юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья |
- Подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщика; - организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья; - участие в организации проведения торгов по реализации жилья, бывшего в залоге, на которое судом обращено взыскание |
Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга |
|
10 |
Инвестор |
- Физические; -юридические лица: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и финансовые институты |
Приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые ипотечными кредиторами или операторами вторичного рынка |
- Максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ипотечные ценные бумаги; - обеспечение надежности вложений |
