Ипотека, ипотечный кредит (от греч. Hipotheka - заклад, залог) — это кредит под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит чаще всего выдается банком, при этом кредитором может быть и любое другое юридическое лицо. Заемщик ипотечного кредита обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности. С согласия арендодателя, предметом ипотеки также может быть право аренды недвижимости.

В нашей стране термины "ипотека" и "ипотечный кредит" означают получение кредита в банке для покупки жилой недвижимости (квартиры или дома). В английском языке есть специальное слово, передающее смысл этого вида кредита "mortgage". То есть в эту категорию не попадают займы с другим целевым назначением, предоставленные под залог недвижимого имущества: например, на покупку автомобилей, бытовой техники, мебели или на другие нужды.

Ипотека – была самым надежным способом приобретения жилья, в отличие от долевого строительства или вклада в строительный кооператив. Вы передаете деньги непосредственно продавцу жилья, а не третьим лицам (застройщикам или владельцам кооператива). Перед заключением сделки квартира проходит тщательную юридическую проверку банком. На время погашения кредита ипотеки страхуются риски утраты права собственности на квартиру и трудоспособности заемщика.

Сегодня банковское законодательство ревностно защищает права потребителей. Любое нарушение грозит банку отзывом лицензии, стоимостью несколько десятков тысяч долларов. И все же, обращайтесь в проверенные учреждения: сколько лет на рынке существует кредитная организация? Какова его история, отзывы о нем? Насколько велика кредитная ставка и какие программы может предложить Вам банк? На эти вопросы подробно ответят специалисты "горячей линии" или консультанты. Обратитесь в несколько банков и сравните предлагаемые ипотечные программы – таки образом Вы подберете оптимальный вариант ипотеки. Если у Вас нет времени или достаточных знаний, обратитесь к брокерам, они помогут решить все вопросы.

Аннуитетный платеж – наиболее распространенная сегодня схема платежей по ипотечным кредитам. Весь период действия кредитного договора заемщик ежемесячно перечисляет банку одинаковую сумму (в долларах, евро или рублях - в зависимости от выбранной валюты кредита). В начале кредитного периода в этой сумме преобладают платежи по процентам, а в конце, наоборот, – платежи по возврату долга.

Регистрация ипотеки – ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Расходы по уплате сборов за регистрацию и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное.

К концу 2008 года рынок ипотечного кредитования стал настоящей головной болью как для банкиров, так и для их клиентов. Сегодня получить ипотечный кредит почти невозможно. Также непонятно, что делать с уже заключенными кредитными договорами. К сожалению, ипотечное кредитование в стране фактически парализовано.

Банки начинают распродавать ипотечные квартиры на аукционах. Причем речь идет о несудебном урегулировании, когда в том, чтобы "пустить недвижимость с молотка", заинтересован как банк, так и заемщик. Дисконт при этом - составляет 40%.

Ипотека - Просрочка по кредиту - Возврат квартиры - Аукцион. Таков путь тех заемщиков, которые по разным причинам не в состоянии оплатить ипотечный кредит. Причем, рост невыплат в первом квартале этого года по сравнению с январем-мартом прошлого уже вырос почти в два раза. Многие крупные банки, у которых были большие выдачи по ипотеке - будут проводить залоговые аукционы.

Кроме того, немалой долей в залоговой недвижимости, были инвест-квартиры для инвестиций. Однако если квадратные метры использовать по прямому назначению - жить в них, а кризис унес все возможности гасить кредит, неплательщику лучше не доводить дело до суда. С банком можно договориться: "Подписывается отдельный договор, что заемщик дает свое согласие на то, что данный объект будет продаваться, например, с аукциона. Для этого заключается нотариальное соглашение с согласия залогодателя и залогодержателя. Соответственно, они подписывают все документы, и после этого данная квартира поступает уже на сам аукцион, в ту компанию, которая является организатором данного аукциона".

Выигрывает от такой продажи, по словам эксперта только компания, которая проводит торги. Банк же - просто возвращает деньги, а заемщик - снимает с себя долг. На аукцион жилая недвижка выставляется с большим дисконтом. Если по выставленной на аукцион квартире не было получено заявок, то лот перевыставляется заново, но уже с 15% скидкой. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам стабильно растет.

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

1) в силу закона;

2) в силу договора.

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) представляет собой ипотеку, которая возникает при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов. Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

1) Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. Земельный участок, жилой дом или квартира, приобретенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого недвижимого имущества, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на недвижимое имущество. Таким образом, при приобретении квартиры, жилого дома или земельного участка с использованием кредитных средств указанное недвижимое имущество находится в ипотеке у банка, выдавшего кредит, до полного погашения кредита. В данном случае в правоотношениях участвуют три стороны- продавец, покупатель и кредитор.

2) Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. Банк выдает кредит, потом заключается договор об ипотеке земельного участка, на котором будет вестись строительство, а собственник заложенного земельного участка ведет на нем строительство за счет кредитных средств. При этом построенный объект недвижимости не будет обременен ипотекой. Кроме того, жилой дом или квартира, построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Указанная норма действует, например, при приобретении квартиры в строящемся доме на основании инвестиционного договора с привлечением кредитных средств банка. До тех пор, пока жилой дом не будет построен, сдан в эксплуатацию, а право собственности на квартиру зарегистрировано,- квартира не может являться объектом ипотеки. Поэтому квартира становится обремененной ипотекой только после регистрации права собственности.