Использование в России закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости на сегодняшний день по праву считается одной из самых обсуждаемых тем среди профессиональных участников рынка. Экономический кризис, падение рентабельности девелоперских проектов и, как результат, серьезное снижение привлекательности инвестиций в недвижимость вынуждают многие компании отказываться от привычной модели ведения бизнеса и искать новые возможности для повышения эффективности операционной деятельности.

Количество ЗПИФов в России (в %)

Привлечения с начала года в ЗПИФ по типам (%)

Идеи создания

• Создание фонда под определенный круг потенциальных инвесторов или конкретный проект.

• Финансирование строительства жилой недвижимости в регионах.

• Участие в программах по возведению крупных объектов и ипотечного строительства.

• Осуществление стратегических инвестиций в ценные бумаги компаний, связанных с рынком недвижимости.

• Универсальный инструмент для финансирования девелоперских проектов; управления недвижимостью; структурирования и защиты активов.

Преимущества

• Система налогообложения, стимулирующая реинвестирование средств.

• Возможность вывода паев на биржевые торги.

• Возможность привлечения средств на реализацию проекта.

• Более высокая доходность в силу специфики инвестирования.

• Максимальная защита от рейдерских атак.

• Возможность создать прозрачную для инвесторов фонда, но закрытую от внешних источников, структуру бизнеса.

• В случае регистрации права собственности на объект недвижимости, принадлежащий закрытому ПИФу, последний может продать указанную недвижимость на вторичном рынке.

Примеры закрытых ПИФов в России:

• Крупнейший ЗПИФ недвижимости УК «Старый город» «Наш город». СЧА 11,88 млрд. руб. (28.09.2007) Средства фонда инвестируются в строящиеся объекты и объекты недвижимого имущества, находящиеся в пределах административных границ г. Москвы и Московской области.

• ЗПИФ недвижимости УК «АГ Капитал» « АГ Капитал ИНТЕРРА». Средства фонда направлены в девелоперские проекты в сфере загородного жилья и коммерческой недвижимости. УК «АГ Капитал» провела первичное размещение паев ЗПИФа на классическом рынке Российской торговой системы (РТС), а также на внебиржевом рынке. В ходе эмиссии компания разместила 300 паев на 683,6 млн. руб., при этом общий объем поданных заявок превысил 716 млн. руб.

• Корпорация «ИНКОМ», крупнейший российский девелопер загородной недвижимости, формирует ЗПИФ недвижимости «Вилладжио Инвест – элитная недвижимость». По окончании формирования фонда планируемый размер его активов составит 25,5 млрд. рублей. Правила фонда «Вилладжио Инвест – элитная недвижимость» были зарегистрированы Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР) России 1 ноября 2007 г. Формирование фонда завершится в начале 2008 года.

Закрытые ПИФы акций

• Долгосрочные инвестиции в ценные бумаги.

• Размещение страховых и пенсионных резервов.

• Возможность создать прозрачную для инвесторов фонда, но закрытую от внешних источников, структуру бизнеса;

• Жесткий многоуровневый контроль за активами фонда.

• Потенциально более высокая доходность в силу.

• Конфиденциальность состава пайщиков.

• Возможность применять более активные стратегии управления, включать в портфель крупные пакеты ценных бумаг перспективных эмитентов.

Примеры реализации

• Крупнейший ЗПИФ акций УК «Континенталь»: «Континенталь» - СЧА

86 231 млн. руб. (28.09.2007).

• УК «АГАНА»: «Пи-фонд» - СЧА 114,5 млн. руб. (28.09.2007), рост СЧА за год составил 75%.

Закрытые ПИФы прямых инвестиций

• Реструктуризация бизнеса.

• Инструмент для привлечения и размещения инвестиций (реализации инвестиционных проектов).

• Форма организации имеющегося бизнеса.

• Форма инвестирования в растущие компании, заинтересованные в привлечении стратегического инвестора.

• Удобный механизм владения собственностью.

• Получение пайщиками достаточно широких полномочий по участию в управлении фондом.

• Защита инвестиций: независимая оценка, аудит и депозитарий.

• Инвестиционная декларация, позволяющая вкладывать в бумаги компаний, не торгующихся на рынке, включая ЗАО, приобретать большие пакеты акций.

• УК «Менеджмент-Центр»: «Стратегические инвестиции» - ЗПИФ прямых инвестиций, СЧА – 62,99 млрд. руб. (28.09.2007).

• УК «АГАНА»: «Российские страховые компании» – ЗПИФ прямых инвестиций, СЧА - 465,3 млн. руб. (28.09.2007).

Закрытые ПИФы венчурных инвестиций

• Реализация проектов частно-государственного партнерства.

• Привлечение финансирования, в том числе западного, в рискованные проекты.

• Создание бизнеса «с нуля» путем аккумулирования средств и инвестирование их на долгосрочной основе в высоко рисковые проекты с потенциально высокой доходностью.

• Возможность учреждения компании и ее последующего вывода на IPO.

• Лучшая устойчивость к возможным попыткам недружественного поглощения.

• Возможность формирования фонда как денежными средствами, так и имуществом.

• Возможность использования инвестиционных паев в качестве предмета залога.

• Потенциально более высокая доходность в силу специфики инвестиций.

• Возможность получения инвестиционного дохода без уменьшения количества паев.

• УК «Мономах»: « Золотая долина» - ЗПИФ венчурных инвестиций, СЧА 5 904,2 млн. руб. (28.09.2007)

• УК «АГАНА»: «Русский помещик» – ЗПИФ венчурных инвестиций, СЧА 392,5 млн. руб. (28.09.2007)

v