Анализ привлекательности инвестиционного проекта на примере строительства жилищного комплекса Гарибальди и последующей его продажи
2.3 Особенности финансовой модели
При прогнозировании реализации проекта строительства жилого комплекса была выбрана модель, в основе которой был положен инвестиционный контракт – производится не прямая продажа квартир, а с покупателем заключается инвестиционный контракт и будущий «владелец» выступает в качестве соинвестора проекта. Это позволило отсрочить уплату НДС и налога на прибыль до максимально возможного времени, кроме того, отказ от прямой покупки помещения до момента ввода здания в эксплуатацию позволил избежать уплаты НДС с авансовых платежей, к категории которых были бы отнесены все поступления средств от потенциальных покупателей квартир.
Принятые упрощения и ограничения
Применялись следующие допущения и ограничения:
· Инфляция рубля не учитывалась,
· Применялись ставки налогов и сборов, действующие в РФ (Москва) в феврале 2006г.,
· В состав всех расходов и доходов включается НДС.
Строительные объемы
Площадь квартир во всем комплексе – 23.628 м2
Холлы, вестибюли, лестницы, балконы – 3.948 м2
Подземный гараж – 2.870 м2
При определении стоимости проектных работ весь комплекс проектирования был оценен в 70$/ м2при общей продолжительности данного вида работ в 9 месяцев. При определении объема работ учитывалось, что кроме самих квартир в состав дома войдут общественные зоны, которые оценены в 15% от площади квартир и подземный гараж, площадь которого составит 2.870 м2. таким образом, в расчетах для определения стоимости проектных работ площадь объекта составляла 30.446 м2.
В состав проектных работ были включены:
Разработка эскизного проекта – 5% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность 2 месяца;
Выпуск проектной документации – 30% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность
Выпуск рабочей документации – 65% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность
Все работы выполняются последовательно. Вначале каждого этапа выплачивается 65% от необходимой суммы и 35% выплачиваются по завершении этапа.
Общая стоимость на проектирование составит приблизительно 2131 220 долларов США.
Строительство объекта
Строительно-монтажные работы (фундамент, возведение несущих стен, перекрытий и т.д.) были оценены исходя из средней стоимости квадратного метра здания при возведении монолитно-кирпичного строения в 780$/ м2при площади здания в 27.576 м2, т.е. площади квартиры 23.628 м2 и площадь общественных зон 2.870 м2.
Расходы, связанные со строительством
Таблица 2
|
№п/п |
Наименование работ |
Цена за ед., дол. США |
Строительные объемы, кв.м, шт., машиномест |
Стоимость работ, дол. США |
|
1 |
Строительно-монтажные работы (дом) |
750 |
23628 |
17721000 |
|
2 |
Лифт грузоподъемностью 1000кг |
300000 |
4 |
1200000 |
|
3 |
Лифт грузоподъемностью 400кг |
200000 |
4 |
800000 |
|
4 |
Внешние инженерные сети |
65,82 |
23628 |
1555195 |
|
5 |
Внутренние инженерные системы |
20,62 |
23628 |
487209,36 |
|
6 |
Система кондиционирования |
45 |
23628 |
1063260 |
|
7 |
Теплоснабжение |
3,94 |
23628 |
93094,32 |
|
8 |
Водоснабжение |
6,14 |
23628 |
145075,92 |
|
9 |
Строительно-монтажные работы (подземная стоянка из расчета на 1 машиноместо) |
25000 |
240 |
5280000 |
|
10 |
Другие расходы |
987000 |
1 |
987000 |
|
11 |
Подготовка площадки |
1000000 |
1 |
1000000 |
|
ИТОГО |
30331835 |
Расходы, связанные со строительством планировалось осуществить по следующему графику:
· 35% от общей суммы данного вида расходов в течение первого месяца начала строительно-монтажных работ;
· по 7 % последующие 8 месяцев;
· оставшиеся 9% в последний (десятый) месяц строительства
Стоимость работ, связанных со строительством комплекса оценивается в 30331834,6 долларов США, из них на строительство подземной автостоянки 5280000 долларов США.
Себестоимость жилья в комплексе «Гарибальди» составила около 1060 долларов США за 1 кв.м.
Основные статьи доходов
Одним из видов доходов при реализации проекта жилого комплекса «Гарибальди» являются доходы от продажи жилья.
