Согласно Методике сельскохозяйственные угодья оцениваются как производственный ресурс независимо от их видового использования под пашню или кормовые угодья. Оценка многолетних насаждений Методикой не предусмотрена, так как к началу ее разработки не было опыта их кадастровой оценки. Многолетние плодовые насаждения как высокоинтенсивные культуры и вид угодья, несомненно, должны быть отдельными объектами кадастровой оценки. Но, к сожалению, еще нет официальной методики их оценки. Имеются лишь проекты методики.

Практика кадастровой оценки обнаруживают чрезмерную дифференциацию показателей земельной ренты и кадастровой стоимости объектов оценки. Одна из причин - недостаточная дифференциация базовых нормативов затрат по урожайности как фактору затрат, связанных с уборкой, транспортировкой и доработкой продукции.

4. Проблемы использования земельных ресурсов

В Российской Федерации сегодня более 43 млн. собственников земельных участков. Ежегодно осуществляется более 5 млн. новых имущественных сделок с землей. При этом отмечаются массовые нарушения земельного законодательства, ущемление не только интересов граждан, но и общества в целом.

В отсутствие федерального закона о разграничении земель органы власти ряда субъектов Российской Федерации относят к своей собственности земельные участки, не переданные в собственность юридических и физических лиц. Именно так превысили свои полномочия в сфере землевладения законодатели Башкортостана, Карелии, Саха (Якутии), Татарстана, Удмуртии, Пензенской области. Не учитывают интересы государства при перераспределении земель и многие органы местного самоуправления. За 10 лет площадь земель муниципальных образований возросла таким образом почти в 3 раза.

Ослабление государственного контроля и мониторинга привело к росту площадей нарушенных земель. По состоянию на 1 января 2002 года, их насчитывается 1150,9 тыс. га (в т.ч. 630 тыс. га после разработок месторождений полезных ископаемых, 138 тыс. га – при строительстве). Рекультивировано же за год лишь 58 тыс. га нарушенных земель (это 0,91% и на 10,5 тыс. га меньше по сравнению с прошлым годом), при этом используется лишь 1/5 часть снятого плодородного слоя. Повсеместно отмечается рост площадей техногенного загрязнения.

В ряде регионов полное разрушение системы управления воспроизводством плодородия почв почти повсеместно привело к существенному ухудшению их качественного состояния. Так, за последние 25 лет площадь кислых почв увеличилась на 32,1 млн. га, в том числе пашни – на 21,5; площадь земель, подверженных водной эрозии – на 28,4; засоленных – на 12,0; содержащих солонцовые комплексы – на 13,9; заболоченных и переувлажненных – на 20,0; заросших кустарником и мелколесьем – на 10,5 млн. га. Содержание гумуса в почвах России снизилось на 20%. Принимаемые меры по повышению плодородия почв носят эпизодический характер. Внесение минеральных удобрений на 1 га пашни сократилось с 88 кг в 1990 г. до 15 кг за последние годы, а органических с 3,5 до 0,9 т/га.

По мнению ученых, низкое плодородие почв и их мелиоративная неустроенность, огромные масштабы и интенсивность их деградации приводят ежегодному недобору 37-45 млн. тонн продукции в расчете на зерно. Среднегодовые сборы зерновых культур в 1995-1999 г.г. составили 64,7 млн. т против 104,3 млн. т в 1986-1990 г.г. Главными причинами сложившегося положения является бесхозяйственное отношение к земле, резкое сокращение инвестиций в химизацию, мелиорацию и противоэрозионные мероприятия, разрушение государственных земельных служб, отсутствие независимого органа охраны почв, а также нерациональное использование налогов, взимаемых государством за пользование землей.

Практически повсеместно почвы в регионах интенсивного земледелия загрязнены тяжелыми металлами, радионуклидами, пестицидами. Отсутствие у тысяч хозяйств разных форм собственности средств на минеральные органические удобрения ускоряют истощение почв, разрушение их структуры, ухудшение всех показателей почвенного плодородия. По заключению экспертов, за последние годы вынос питательных элементов из почвы в 4 раза превосходит их внесение с удобрениями. Очень низким содержанием фосфора характеризуется 24,5 млн. га (21%) пашни, калия – 11,5 млн. га (10%), гумуса – 53,3 млн. га (46%). Исконно русское органическое удобрение – навоз, ранее повсеместно бережно собираемое и рачительно применяемое, все более превращается в загрязнитель окружающей среды, хотя кормилица – почва буквально стонет от глубокого дефицита органических веществ.

Большая часть сельскохозяйственных земель России находится в зоне рискованного земледелия, с отрицательным влиянием засух, суховеев, высоких температур, заморозков и других негативных для сельхозпроизводства природных явлений. Так, около половины территории России подвержено воздействию засух, а 7% (до 100 млн. га) - опустыниванию. Это Поволжье, Предкавказье, Забайкалье, где проживает около 50% населения. Вследствие непродуманной распашки водосборов в земельном фонде возникло более 2 млн. оврагов площадью свыше 6 млн. га. Их ежегодный прирост составляет от 80 до 100 тыс. га.

За последние 10 лет объемы противоэрозионных мероприятий резко сократились. Внедрение почвозащитных систем земледелия уменьшилось в 2 раза, а агролесомелиоративные работы сократились почти на порядок. В соответствии с «Комплексной программой повышения плодородия почв России» к концу 90-х годов намечалось ежегодно закладывать свыше 115 тыс. га защитных лесных полос на склоновых эродированных землях, фактически создается лишь около 15 тыс. га[6].

В связи с этим вырисовывается несколько крупных проблем, требующих безотлагательного решения.

Прежде всего, предстоит укрепить государственное управление земельным фондом страны на основе земельного кадастра, государственного земельного контроля, землеустройства и мониторинга земель как системы взаимосвязанных между собой элементов для принятия управленческих решений.

Серьезнейшими проблемами остаются гармоничное развитие многообразия форм собственности на землю; совершенствование земельных отношений через залоговые и арендные институты; реформирование системы налогообложения путем установления единого сельскохозяйственного (земельного) налога. Ставки земельных платежей должны быть экономически значимыми и строго соответствовать рентной доходности соответствующего земельного участка.

Управлять землепользованием, плодородием земли невозможно без создания четко действующей системы планирования и землеустройства. Большое значение для России на пороге XXI века приобретает разработка и принятие долгосрочной (до 2015 г.) программы развития земельных преобразований, охраны и эффективного использования земли.

Создание эффективной и динамичной системы управления земельными ресурсами сегодня – объективная необходимость. Судите сами, в стране миллионы хозяйствующих на земле субъектов самых различных ведомств и форм собственности, около 60 различных кадастров и реестров земельных участков и другой недвижимости. Только сбор информации для них ведут более 10 тыс. государственных, муниципальных и частных организаций. Деятельность по выработке и реализации государственной политики в сфере земли должна быть отделена от деятельности по управлению имуществом. Рассмотрение земли только как имущества, или только как средства получения налогов, или как средства производства, или как объекта градостроительной деятельности носит ведомственный характер и чревато серьезными потерями, как для экологии, так и для развития экономики страны, что мы и имеем сегодня.