Разрабатываемая модель должна иметь соответствующую экономическую базу - совокупность некоторых исходных положений, которые объективно и адекватно отражают сущность моделируемого объекта и имитируют действие факторов, влияющих на стоимость.

Такая модель может быть представлена в следующем виде:

S = b0 + b1X1 +b2X2 + . + bpХp,

где S - зависимая переменная (стоимость);

Х1, Х2 ., Хp - независимые переменные (факторы влияния на стоимость);

р - общее число независимых переменных;

b1, b2, .,bp - коэффициенты при независимых переменных.

Экономический смысл данной модели заключается в корректировке стоимости типового земельного участка (b0) на величину различных факторов влияния (b1X1, b2X2, ., bpXp), определяемых применительно к конкретному участку в каждой функциональной группе. При этом знак "+" или "-" служит показателем характера влияния; того или иного фактора на стоимость, которое может быть, соответственно, положительным или отрицательным.

На последнем, пятом этапе производится перенос рыночной стоимости тестового земельного участка с помощью разработанных ранее оценочных моделей на все остальные земельные участки в пределах соответствующих функциональных групп.

Данный подход к методике определения рыночной стоимости городской земельной недвижимости, по нашему мнению, не только представляет практический интерес для разработки оптимальных схем территориально-экономического зонирования города, расчета экономических нормативов и поступлений от отдельных видов деятельности, но может служить основой научно-методического обоснования при решении транспортных и экологических задач, способствовать повышению эффективности использования городских земель, оптимизации градостроительных проектов, сервейингу городского имущества и управлению перспективным развитием города в целом.

Полученные при проведении массовой оценки результаты помогут также обеспечить реализацию новых подходов к определению величины и формы единовременных и регулярных земельных платежей на основе анализа и согласования особенностей развития и взаимодействия макроэкономики города и отдельных предприятий, обосновать и установить новые нормативы землепользования, гармонично сочетающие интересы жителей города и предприятий всех форм собственности.

4.2 Экономическая эффективность внесенных предложений

Из общей совокупности в выборку включены 9 земельных участков (4 участка с офисными зданиями и 5 участков с объектами жилого фонда). В результате анализа первичного и вторичного рынков жилых и нежилых помещений были получены данные о рыночной и восстановительной стоимости 1 м2 зданий. Необходимо из числа участков выборочной совокупности выделить типовые земельные участки по жилому и нежилому фонду.

В диапазонах рядов данных формируются интервальные ряды. Шаг интервального ряда может быть рассчитан по формуле:

h= (Ymax - Ymin) / K,

где h - шаг интервального ряда;

Ymax - максимальное значение в ряду данных;

Ymin - минимальное значение в ряду данных;

К - количество членов ряда.

Таблица 4.1

Исходные данные для расчета

Затем определяется частота попадания показателей в тот или иной интервал. Например, для стоимости строительства жилых зданий интервальный ряд будет выглядеть следующим образом:

Из анализа данного ряда следует, что стоимость строительства наиболее распространенных в данном районе объектов жилого фонда лежит в диапазоне от 246 долл. США за 1 м2 до 263 долл. США за 1 м2. Таким образом, типичными по стоимости строительства являются объекты, расположенные на земельных участках N 4 и N 5.

По всем остальным показателям типичные параметры объектов определяются аналогично. Результаты расчетов могут быть представлены в табличной форме.

Для выделения типового земельного участка необходимо суммировать количество типичных параметров объектов, расположенных на каждом участке (см. последнюю строку табл. 4.2 и табл. 4.3). Окончательно типовым земельным участком в данной выборочной совокупности является участок, объекты которого обладают наибольшим количеством типичных параметров. В данном случае это участок N 4 (для жилого фонда) и участок N 8 (для нежилого фонда).

Таблица 4.2

Определение типичных параметров для объектов жилого фонда