1. Земельно-оценочное районирование

1.1 Методика земельно-оценочного районирования

Принципы формирования земельно-оценочных районов в населенных пунктах определяются четырьмя признаками:

1. Однородностью:

· градостроительных характеристик (планировки, застройки, инженерно-транспортного и социального обеспечения);

· функционального назначения территории (под жилье, производство, рекреацию);

· географических признаков (пространственно-ландшафтных, инженерно-геологических и социальных);

· экологической обстановки.

2. Территориальной обособленностью (четко обозначенными границами – реками, водоразделами, тальвегами, железными дорогами, автомагистралями и т.д.).

3. Компактностью.

4. Перспективами развития (по Генплану, Плану социального развития и т.д.).

Таксонометрической основой земельно-оценочного районирования выступают, как правило, целые кварталы, или микрорайоны. Это целесообразно во всех отношениях – в Генпланах и во многих других документах необходимая кадастровая информация сведена поквартально, кварталы и микрорайоны в основном уже сформированы в соответствии с вышеперечисленными принципами, что существенно упрощает задачу их группировки и объединения в однотипные территориальные структуры (зоны). Но иногда из-за неоднородности рельефа, типа застройки, степени завершенности и перспектив развития кварталов их приходится все же делить на два и более таксонов. Земельно-оценочное районирование выполняется обычно группой специалистов по кадастру совместно с представителями архитектуры, землеустройства и служб городской (поселковой, сельской) инфраструктуры конструктивно-экспертным методом. Более высокий уровень районирования – на основе кластерного анализа с последующей экспертизой в соответствующих службах.

Границы земельно-оценочных районов определяются на крупномасштабных планах, затем в ходе обследования уточняются и корректируются в натуре, а после этого утверждаются в установленном порядке.

1.2 Источники исходной информации для земельно-оценочного районирования

В составе исходных данных необходимо иметь:

· топографические съемки в масштабах 1:10000, 1:5000, 1:2000, 1:1000, 1:500. Предпочтение следует отдавать материалам масштаба 1:2000 и крупнее, имеющим оптимальный уровень точности и информационной насыщенности;

· материалы действующих Генеральных планов и Проектов размещения строительства (наличие последних облегчает работу с Генпланами);

· материалы проектов детальной планировки, проектов застройки отдельных районов и комплексов;

· материалы специальных отраслевых схем и проектов, схем Генеральных планов промышленных узлов, размещения проектируемых промышленных предприятий и упорядочения существующей застройки в промышленных районах, комплексных схем развития всех видов пассажирского транспорта, схем и проектов отдельных видов инженерного оборудования (водоснабжения, канализации, тепло энергоснабжения и др.), проектов организации и планировки зон отдыха, зеленых зон;

· данные, представляемые отделами и управлениями местной администрации (архитектуры и градостроительства, технической инвентаризации, народного образования, здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания и др.);

· проекты планов социального и экономического развития населенного пункта, области, региона;

· материалы (отчеты) инженерно-геологических, почвенных, геоботанических и других изыскании;

· материалы экологических обследований, экологические проекты и паспорта;

· социологические исследования, экспертизы, данные переписи населения.

В процессе районирования (зонирования) территории города Усть-Каменогорска использованы следующие материалы:

1. Топографические съемка города, выполненная Картпредприятием №6 в 1985 году, М -1:2000 и топосъемка М – 1:500, выполненная ВостокГИИЗом в восьмидесятые годы. На этой плановой на основе определены:

- уровень развития социальной инфраструктуры;

- развитие инженерных и транспортных сетей;

- плотность жилой, общественной и производственно-складской застройки;

- площади земель общего пользования, сельскохозяйственного использования и т.д.

2. Материалы Генплана, проектов детальной планировки и застройки отдельных районов города, выполненные в разные годы проектным институтом «Востокгражданпроект» (г. Усть-Каменогорск).

3. Материалы «Проекта размещения жилищно-гражданского строительства на 1986–90 годы на период до 2000 года», ГПИ «Востокоблсельпроект», г. Усть-Каменогорск, 1986 г.

Границы земельно-оценочных районов и их площади определены на топооснове М 1:10000. Площади районов (кроме XIV) для расчета оценочных показателей приняты в границах застройки.

1.3 Характеристика XVIIIaземельно-оценочного района города Усть-Каменогорска

Данный участок с северо-западной и северо-восточной стороны граничит с посёлком Миновное. С юго-восточной стороны проходит автомобильная дорога. С юго-западной стороны граничит с дачным кооперативом Ягодка. С западной стороны на автомобильной дороге находится автозаправка. Площадь данного участка 220,68 га.

2. Методика комплексной оценки игу территории

2.1 Основные факторы инженерно-геодезических условий

районирование экологический земельный геодезический

Современный уровень развития техники позволяет использовать под застройку практически любые территории, но освоение сложных в инженерно-геологическом отношении участков связано с увеличением затрат, поэтому степень влияния инженерно-геологических условий (ИГУ) на ценность земель можно определить путем прямого сопоставления затрат на инженерную подготовку и застройку территорий. Сущность кадастровой оценки ИГУ в населенных пунктах заключается в определении пригодности территорий для жилищно-гражданского строительства.

В лаборатории «Кадастр» ВКГТУ разработано два методических подхода сравнительной оценки инженерно-геологических условий для городского кадастра – комплексный (аналитический) и градостроительный (экспертный).

Первый метод базируется на основе тщательного анализа рельефа, физико-механических свойств грунтов, гидрогеологических условий и геологических процессов с целью выявления факторов и оценки их влияния (в стоимостном выражении) на конструктивные решения подземной части зданий и сооружений – выбор конкретных типов и конструкций фундаментов и т.д. В качестве исходного материала при этом используются непосредственные результаты инженерных изысканий.

Второй метод упрощенный – основан на использовании укрупненных нормативов, полученных эмпирически – путем экспертных оценок серии проектов планировки и застройки населенных пунктов. Эти нормативы могут быть уточнены, при необходимости, для городов со специфическими условиями.

Для кадастровой оценки земель населенных пунктов основные факторы ИГУ представляют четыре группы показателей:

· типы и формы рельефа (геоморфология);

· физико-механические свойства грунтов (геология);

· состояние и состав грунтовых вод (гидрогеология);