Площадь застройки под жилой дом определяется в границах внешнего обмера горизонтального сечения дома на уровне 1-го этажа (включая штукатурный слой.

Жилая площадь квартирных домов определяется как сумма площадей жилых комнат без учёта площади встроенных шкафов. Площадь, занимаемая печью, в площадь помещения не включается.

Общая площадь квартирных домов определяется как сумма площадей всех жилых, подсобных помещений, встроенных шкафов, внутриквартирных коридоров, тамбуров, холодных сеней.

Полезная площадь квартирных домов определяется как сумма всех жилых и подсобных отапливаемых помещений.

Площадь чердаков и хозяйственного подполья в площадь здания не включается.

8 Обследование домостроения в натуре

Обследование объекта в натуре требует от эксперта особого внимания, так как от качества его проведения зависит правильность определения стоимости строений и соответственно характер его раздела.

Осмотр на месте строений и сооружений производится визуальным методом с последующей фиксацией.

Наблюдением устанавливается характеристика строений, наличие инженерных коммуникаций: внутренних и наружных.

Фиксация результатов осмотра производится составлением абриса, схем, фотографированием и описанием.

Фиксацией закрепляются признаки, свойства, вид, размеры исследуемых объектов, что позволяет судить о них как в целом, так и об отдельных деталях объектов.

9 Производство замеров

В процессе осмотра выполняются измерения с точностью до 1 см. При обмерных работах в натуре составляются эскизы (абрис) с нанесением всех имеющихся строений, сооружений, ограждений, внутридворовых мощений.

Не подлежат съёмке строения переносные, временного характера, построенные из малоценного материала.

Каждое строение или пристройка должны быть замерены по своему периметру (по цоколю) для вычисления застроенной площади.

Наружный обмер здания проводится обязательно выше цоколя на уровне оконных проёмов с точностью до 1 см.

Внутренний обмер помещений производится с точностью до 1 см. по всему периметру стен на высоте 1,1 – 1,2 м. от пола, с одновременным обмером дверей, печей, выступов и остальных элементов.

После окончания работ по съёмке строения необходимо проверить соответствие данных наружного и внутреннего размеров строений, для чего подсчитывается сумма размеров помещений, толщина стен и перегородок.

В соответствии с произведёнными обмерами вычерчиваются поэтажные планы, в масштабе 1: 100.

10 Определение технического состояния

Важным этапом обследования является определение технического состояния строений и сооружений с целью последующего расчёта их физического износа.

Фактическое техническое состояние конструктивных элементов определяется, в основном, визуальным способом; при необходимости возможно производство вскрытий отдельных конструктивных элементов (фундаментов, перекрытий).

По жилому дому определяется техническое состояние каждого конструктивного элемента в отдельности:

- фундамента и цоколя;

- стен;

- перегородок;

- перекрытий;

- полов;

- крыш;

- оконных и дверных проёмов;

- инженерных коммуникаций.

Если помещения жилого дома имеют различный характер отделки и техническое состояние, обследование ведётся по каждому помещению в отдельности.

По надворным постройкам физический износ определяется в целом по строениям.

11 Оценка домостроений

Оценка домостроения производится по «Сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости для оценки строений, принадлежащих гражданам в городской и сельской местности Украины».

Укрупнённые показатели составлены в виде таблиц, включающих большую группу домов, надворных строений и сооружений.

Таблицы оценочных норм содержат техническую характеристику конструктивных элементов строений и сооружений (фундаментов, стен, перекрытий и др.) их удельные веса в общей стоимости типичного строения.

При производстве экспертизы по разделу домостроения, как правило, оценка даётся в двух вариантах цен:

- в инвентаризационных ценах, которые необходимы для производства расчётов при разделе домостроения;

- по действительной (рыночной) стоимости для определения суммы денежной компенсации.

Определение инвентаризационной стоимости домостроения производится методом сопоставления строений, входящих в состав домостроения с типичными строениями и сооружениями таблиц «Сборника укрупнённых показателей восстановительной стоимости функциональных объектов-аналогов для оценки малоэтажных домов, зданий и сооружений» утв. Приказом фонда Госимущества Украины и Госкомитетом Украины по вопросам ЖКХ №2929/227 от 23.12.2004г. с применением конструктивных поправочных коэффициентов и скидки на физический износ.

Действительная (рыночная) стоимость определяется затратным методом. Методическими разработками, регламентируется за основу расчёта принимать базисную инвентаризационную стоимость в ценах 2003 года, переходя к ныне действующим ценам посредством коэффициента изменения сметной стоимости строительства.

Действительная стоимость строений в ныне действующих ценах на строительные материалы и работы определяется по формуле:

Сд = С б х 8,64 где:

Сб - инвентаризационная действительная стоимость узаконенной части домостроения в базисных ценах 1984 г. Вычисляется путем применения коэффициента перехода от цен данного периода к ценам 1984г. и составляет 11673 руб. ( 41394 : 3,546 = 11673 руб.)

3,546 - коэффициент перехода к базисным ценам, применяемый на основании Приказа Госстроя Украины от февраля 2001 г. № 30 «Об утверждении индексов изменения стоимости жилого фонда по состоянию на 1 января 2001 г.

8,64 - коэффициент изменения сметной стоимости строительства к базисным ценам 1984 г. на период оценки. Принят на основании «Сборника официальных документов и разъяснений «Ценообразования в строительстве», утв. Госстроем Украины №5 май 2006г.

12 Определение технической возможности раздела жилого дома

При разработке экспертом возможных вариантов выдела доли из общего имущества следует в основу положить размеры идеальных долей совладельцев, если в определении о назначении экспертизы не указано иное. В случае если невозможно составить варианты конкретного раздела жилого дома в соответствии с идеальными долями, то эксперт разрабатывает варианты, исходя из наибольшего приближения к идеальным долям.

Раздел жилого дома выполняется исходя из полезной площади в следующем порядке:

- в первую очередь следует исходить из основной части дома (в капитальных стенах) и жилых пристроек к нему, определяя каждому из совладельцев часть дома в соответствии с принадлежащей ему долей в общей собственности.

Полезная площадь жилого дома, соответствующая идеальной доле совладельца определяется:

Ап = А х Ип (кв.м.)

где: А- полезная площадь жилого дома, кв.м.;

Ип – причитающаяся идеальная доля каждого совладельца.