Вообще, вопрос о классификации оснований прекращения договора жилищного найма является достаточно трудным. Особенно явно проявлялась эта трудность классифицировать основания прекращения договора найма до принятия Основ Жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г., Жилищного кодекса РСФСР 24 июня 1983 года, когда авторы предлагали в своих учебниках, монографиях, диссертациях и так далее различные как основания классификаций, так и сами основания прекращения договора найма жилого помещения.

Так, например, Б.К. Комаров [2] предлагает строить основания прекращения договора жилищного найма по материально-правовому признаку, по юридическим фактам, с наступлением которых закон связывает прекращение договора жилищного найма, например, разрушение или порча жилого помещения, невозможность совместного проживания и так далее. Этой же точки зрения придерживается и М. Нечецкий в работе "Очерки советского жилищного права". [3] Также Комаров отмечает, что в материально-правовом аспекте при классификации оснований прекращения договора жилищного найма

[1] Седугин П.И. Жилищное право. М., 1998. С. 146.

[2] Комаров Б.К. Указ. соч. С. 8-9.

[3] Нечецкий М. Очерки советского жилищного права. Саратов, 1958.

16

нужно выделить группу оснований прекращения договора найма, возникающих лишь в

силу наступления определенных юридических фактов - без нарушения нанимателем своих прав и обязанностей, без виновного нарушения им договорной дисциплины или даже в силу договора. [1] Но самую обширную, наиболее часто встречающуюся группу оснований прекращения договора жилищного найма составляют случаи, связанные с нарушением нанимателем своих обязательств, влекущих за собой расторжение договора жилищного найма и выселение виновного.

"Лишь после выяснения материально-правовых оснований прекращения договора жилищного найма, - пишет Комаров, - должны быть показаны процессуальные и иные особенности прекращения договора в судебном и административном порядке ". [2] Наконец, необходимо показать последствия прекращения договора жилищного найма и отметить случаи прекращения договора без предоставления и с предоставлением нового жилого помещения.

Представляется, что с предложенными Комаровым основаниями можно согласиться, но с самими основаниями классификации прекращения договора жилищного найма, которые он предлагает, согласиться нельзя, так как некоторые из них уже не существуют в силу того, что устарели и не предусмотрены действующим законодательством, а некоторые противоречат основаниям прекращения договора найма, установленным Жилищным кодексом. Так, к основаниям прекращения договора найма жилого помещения, не связанным с виновным нарушением нанимателем своих обязанностей, Комаров относит следующие случаи: 1) изменение сторон договора; 2) утрата и изменение объекта договора; 3) отказ нанимателя от использования жилого помещения; 4) обмен жилых помещений; 5) окончание срока договора; 6) приобретение съёмщиком права частной собственности на жилой дом. [1]

Если анализировать некоторые из приведенных оснований, то так безапелляционно относить их к основаниям прекращения договора найма нельзя, так как существуют и определенные особенности этих оснований. Например, изменение сторон в договоре будет основанием прекращения этого договора лишь в том случае, если изменился наниматель жилого помещения, а не наймодатель, а также если новым нанимателем стало другое лицо, а не член семьи нанимателя, иначе произойдет только замена стороны в договоре, а сам договор своего действия в отношении членов семьи бывшего нанимателя жилого

[1] См.: Комаров Б.К. Указ. соч. С. 10.

[2] Там же. С. 10.

17

помещения не прекращает.

Спорным является и случай с обменом жилых помещений. Если это обмен между двумя нанимателями, то вопросов не возникает: происходит прекращение двух договоров найма жилых помещений, что вместе с тем является основанием возникновения двух новых договоров найма. Но существует и случай родственного обмена (ст. 79 ЖК РСФСР), который нельзя отнести к этому основанию прекращения договора жилищного найма, так как для сторон, которые переезжают в другое жилое помещение, одни жилищные правоотношения действительно прекращаются и возникают новые. Для тех же членов семьи, которые остаются проживать в прежнем жилом помещении, но принимают другого члена семьи взамен выбывшего в порядке обмена, происходит не прекращение, а изменение жилищного правоотношения. Также существуют случаи принудительного обмена, который производится вопреки воле участников обмена как один из способов охраны жилищных правоотношений, поэтому его нельзя относить к основаниям прекращения договора жилищного найма, не связанным с виновным нарушением нанимателем своих обязанностей.

Такое основание, как окончание срока договора, может применяться к договору коммерческого найма жилого помещения или к договору поднайма, но к договору социального найма оно применяться не может, так как этот договор носит бессрочный характер, в отличие от выше названных.

Что же касается шестого основания прекращения договора жилищного найма, не связанного с виновным нарушением нанимателем своих обязанностей, названного Комаровым, как, впрочем, и многими другими авторами [1], то в настоящее время такого основания не существует, так как граждане вправе приобретать на праве собственности дома без каких-либо ограничений, в том числе и пользоваться при этом жилым помещением по договору найма.

Говоря о второй классификации, Комаров выделяет основания прекращения договора жилищного найма в связи с виновным нарушением обязанностей нанимателем, что ведет к расторжению договора жилищного найма. И говорит о том, что расторжение договора и выселение нанимателя допускается по следующим наиболее важным основаниям: 1) разрушение и порча жилого помещения; 2) невозможность совместного проживания;

3) просрочка внесения квартплаты в домах индивидуального жилищного фонда; 4) исполь-

[1] См, например, Марткович И.Б. Жилищные правоотношения. М., 1979.

18

зование жилого помещения не по назначению; 5) длительное неиспользование жилого помещения; 6) прекращение трудового договора; 7) недействительность договора. [1]

Что касается приведенной классификации, то в ней также есть основания, которые новым жилищным законодательством изменены, отменены или дополнены.

Так, в частности, часть 6 статьи 15 Закона "Об основах федеральной жилищной политики" предусматривает выселение граждан в случае, если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производилась в течение шести месяцев. То есть это правило относится и к жилым помещениям, находящимся в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, а не только домам индивидуального (частного) жилищного фонда, как сказано у Комарова.

Под длительным неиспользованием жилого помещения Комаров подразумевает временное отсутствие нанимателя или членов его семьи, а также выезд на постоянное жительство в другое место. Эти основания предусмотрены статьями 60, 61 и частью 2 статьи 89 ЖК РСФСР и были рассмотрены в начале данной главы.