Вычисление скорректированной цены производится по формуле:

Со.н. = Цi +(-) Пi ,

Где Цi – цена объекта-аналога;

Пi – поправка, корректировка к i-му объекту-аналогу.

Произведя сравнение можно найти среднюю цену оцениваемого объекта. Она находится как среднеарифметическое значение пяти полученных результатов.

Сср.= 840 000 руб.

Итак, рыночная стоимость квартиры сравнительным подходом составляет 840 000 руб.

1.9. Согласование результатов оценки.

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка.

Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем достигается цель оценки.[11]

Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

Затратный подход – 179 000 руб.

Сравнительный подход – 840 000 руб.

После этого можно сделать следующие выводы:

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В центре затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставленная информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя слишком полагаться на него.[11] Стоимость, рассчитанная затратным подходом, получилась ниже, чем при сравнительном подходе. Это можно объяснить тем, что при расчете берется инвентаризационная стоимость квартиры с учетом износа, но не учитываются затраты на стоимость строительно-монтажных работ. Этот подход не показывает стоимость объекта на рынке, а определяет затраты на строительство такого же объекта в настоящее время.

2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В тоже время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продажи объектов, их цене. Тем не менее, можно считать, что данный подход иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.[11]

На основании выполненного анализа, проведенных расчетов находим стоимость объекта недвижимости по следующей формуле:

СО.Н. =

- методы оценок;

- стоимость объекта недвижимости определенная i – м методом;

- весовой коэффициент.

Весовой коэффициент выбирается произвольно, но он не должен быть больше 1. Итак, для затратного метода выбираем весовой коэффициент равный 0,3, так как этот подход менее эффективен и учитывает затраты на строительство квартиры, но не учитывает затраты на строительство всего объекта. И для сравнительного подхода выбираем коэффициент 0,7 потому, что данный подход более эффективен и основан на реальной информации рынка недвижимости. Рыночная стоимость объекта, рассчитанная этим подходом близка к окончательной стоимости.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методики оценки, можно сделать вывод, что рыночная стоимость объекта оценки, включаемого в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ул. Широтная 105, кв 25, составляет 641 000 руб. (с учетом округления) и полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве исходной для совершения каких-либо операций с недвижимостью (продажа, получение кредита по залогу имущества, сдача объекта в аренду и т.д.)

1.10. Сертификат оценки.

Настоящий отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ; с государственными стандартами: ГОСТ 51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения»; термины, определения, а также стандарты оценки при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и при проведении оценки берутся и определяются из Постановления Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

В своих действиях Оценщик как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки. Размер вознаграждения Оценщика ни в какой степени не связан с выводами о стоимости оцениваемого объекта.

Оценка проведена по состоянию на 15 декабря 2004 г., что попадает в период осмотра объекта, который проводился с 1 декабря по 18 декабря 2004 г. Оценка объекта проведена после осмотра, а также после анализа информации, полученной от заказчика.

По нашему мнению, рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 15 декабря составляет:

641 000 руб.

Подпись

1.11. Приложения к отчету.

2. Результаты анкетирования.

Анкеты составлялись совместно с Чемагиной К.В., и анкетирование производилось среди населения для того, чтобы выяснить доступно ли жилье для населения в настоящее время. Для этого опрашивалось 30 человек, из них 37% опрашиваемых мужчины, а 64% - женщины. Далее определялся возраст опрашиваемых, который приведен на рисунке 1.

Рис. 1.

Из диаграммы видно, что возраст большинства опрашиваемых – 40% составил более 40 лет.

Следующим вопросом выяснялось, где проживают опрашиваемые люди. На рисунке 2 показано, что больше всего человек проживает в благоустроенных квартирах, что составило 84%

Рис.2

Как видно из рисунка большинство людей проживают в благоустроенных квартирах, это говорит о том, что опрашиваемые являются уже сформировавшимися личностями и

занимают высокое положение в жизни.

Следующим пунктом было выяснено то, как люди оценивают свои жилищные условия. И из рисунка 3 следует, что 20% людей оценивают свои жилищные условия отлично, 37% удовлетворительно и 43% хорошо. Следовательно, большинство людей довольны жилищными условиями, но имеются и такие, которых они не удовлетворяют.

Рис.4

Далее нужно было узнать площадь жилья (квартиры), в котором проживают опрашиваемые люди. Данные изображены на рисунке 5.

Рис.5

На диаграмме можно видеть, что 17 человек из 30 проживают на площади 35-50 кв.м., следовательно, имеют среднюю типовую квартиру.

Семейный доход опрашиваемых людей составил: 40% имеет семейный доход в размере до 10 тыс. руб., 60% - более 10 тыс. руб.

Также задавался вопрос о том, хотели бы люди сменить свое жилье. Было выяснено, что 77% опрашиваемых согласны сменить старое жилье на новое, и 23% на это не согласны.

Далее нужно выяснить, на что бы ориентировались люди при покупке жилья. Результаты опроса указаны на рисунке 6.