1. Как показывает термин emphyteusis (от греческого слова “насаждать”), этот институт перешел в римское право из Греции, где наследственная аренда земли имела широкое применение (эмфитевзис существовал издавна также в практике Египта и Карфагена). На римской почве эмфитевзису предшествовал специальный институт - наследственная долгосрочная аренда земель, принадлежащих государству или публичным корпорациям, за определенную годовую плату. Лишь в более поздний период эти два института слились в единый под названием emphyteusis.

В содержание эмфитевзиса входит право пользоваться земельным участком (с правом изменения характера участка, но без ухудшения его), собирать с него урожаи (плоды), право закладывать эмфитевзис, отчуждать и передавать его по наследству. Право отчуждения эмфитевзиса ограничено обязанностью субъекта эмфитевзиса предупреждать собственника земли о предполагаемом отчуждении, причем за собственником признавалось право преимущественной покупки (которым он мог воспользоваться в течение двух месяцев). При отчуждении эмфитевзиса собственник земли имел право на получение двух процентов покупной цены.

Субъект эмфитевзиса обязан был уплачивать собственнику арендную плату, а также вносить государственный земельный налог. Невыплата арендной платы в течение трех лет приводила к прекращению эмфитевзиса.

Для защиты эмфитевзиса применялись те же иски, что и для защиты права собственности, но в несколько измененной форме (так называемые иски по аналогии).

2. Суперфиций представлял собой аналогичное с эмфитевзисом вещное, отчуждаемое, передаваемое по наследству право возведения строения на чужом городском земельном участке и право пользования этим строением. Право собственности на строение принадлежало собственнику земельного участка по правилу "superficies solo cedit", строение следует за землей, связано с землей.

Изложенные выше основные правомочия субъекта эмфитевзиса и средства его защиты соответственно относятся и к суперфицию.

Возрождение сервитутов в России (вместо заключения)

Цивилистика четко разделяет все права на вещные и обязательственные. Среди первых помимо права собственности существуют и многие другие, в числе которых большое место занимают сервитуты, т.е. права ограниченного пользования чужой недвижимостью. До недавнего времени российское право знало этот институт только в историческом аспекте. Ни один из юридических словарей, ни один из юридических учебников даже не упоминал этого термина. Он встречался только в учебниках по римскому праву да изредка в учебниках по истории государства и права.

Впервые в законодательстве Российской Федерации данный институт появился в 1994 году. Указом Президента РФ от 2 июля 1994 г. № 1535 были утверждены "Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года".

Затем институт сервитута нашел свое отражение в некоторых статьях ГК РФ.

Земельный сервитут упомянут и в Указе Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".

Государственной Думой 18 октября 1995 г. был принят Водный кодекс Российской Федерации, подписанный Президентом Российской Федерации 16 ноября 1995 г., который установил институт водного сервитута (ст. ст. 21, 43, 44).

Скрупулезно разработанное римскими юристами сервитутное право с соответствующими модификациями приспосабливалось ко многим последующим правовым системам. Как видим, оно постепенно входит и в правовую систему России.

Так, институт сервитутного права получил дальнейшее развитие в Федеральном законе от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья".

Древнее сервитутное право, воспринятое современными юристами и государствами, свидетельствует, что в мире нет абсолютной частной (и любой другой) собственности. Мы все живем в одном доме - на планете Земля. Поэтому реализация всех трех правомочий собственности (владеть, пользоваться и распоряжаться вещью по усмотрению собственника) возможна лишь при условии, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции Российской Федерации и п. 3 ст. 209 ГК РФ). Любые отношения, в том числе и правоотношения, возможны только между людьми, только в социуме, в человеческом обществе. И отношения собственности – это отношения не между собственником и вещью, а отношения между людьми. Поэтому общественная воля в лице общества либо в лице государства в силах изменить эти отношения в своих интересах.

Ограничения права собственности могут вводиться, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей. В числе таких ограничений находится и сервитутное право. Оно достаточно широко распространено во многих современных государствах. Сервитуты устанавливаются в целях обеспечения национальной безопасности, здравоохранения, градостроительства, охраны окружающей природной среды, нормального осуществления судоходства, а также обеспечения других публичных интересов. Многочисленные сервитутные нормы содержатся в гражданском, земельном, административном, горном законодательстве США, ФРГ, Франции, Италии.

Особенно важную роль сервитуты, по-видимому, должны сыграть в экологическом праве, выполняя функции природоохранного характера. Дело в том, что человечество начало осознавать экологическую опасность. Примерно с середины 70-х годов XX столетия в лексику многих языков вошло понятие "экологический кризис". Как всегда бывает, термин этот вызвал поначалу ироническое отношение. Однако все усиливающаяся деградация окружающей природной среды, все большая интенсификация эксплуатации природы уже явственно стали показывать, что возможности ее самовосстановления не безграничны.

Литература:

1. Новицкий И.Б. Римское право. Изд. 6-е, стереотипное. М., 1997. 245 с.

2. Римское частное право. Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Преторского. М.: Юристъ, 1997. 544 с.

3. Возрождение сервитутного права в России. Казанцев В., Коршунов Н., «Российская юстиция», 1997. № 5.