Наряду с рассмотренными формами совершения сделок, законом введена дополнительная стадия совершения отдельных видов сделок - государственная регистрация. Если законом предусмотрено, что та или иная сделка подлежит государственной регистрации, то до момента государственной регистрации сделка не считается облеченной в требуемую законом форму, а следовательно, и совершенной. Обязательность государственной регистрации предусмотрена Гражданским кодексом для сделок с землей и другим недвижимым имуществом. Государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенного вида может быть введена законом. Следует иметь в виду, что требование государственной регистрации не может быть установлено соглашением сторон, т.е. стороны не вправе требовать регистрации сделки с имуществом, если его регистрация не предусмотрена законом. Государственная регистрация предполагает внесение информации о совершенных сделках в единый государственный реестр, что позволяет иметь полную и достоверную информацию о собственнике недвижимости, лежащих на ней обременениях и т.д. В условиях, когда в оборот все более вовлекаются земельные участки, здания, жилые дома, различные сооружения и целые предприятия, стоимость которых достаточно высока, полная и достоверная информация об имуществе является обязательным условием устойчивости гражданского оборота. В связи с этим, информация о произведенной регистрации сделок с недвижимостью и правах на нее объявлена законом общедоступной. Органы юстиции, на которые возложена обязанность регистрации сделок с недвижимостью, обязаны предоставлять информацию любому лицу, даже если он и не является участником сделки, более того, информация должна быть предоставлена и в том случае, если регистрация была осуществлена другим органом юстиции, скажем, в другом городе.[14] Порядок государственной регистрации, а также основания отказа в государственной регистрации устанавливаются законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со статьей 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" до введения в действие соответствующего закона применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Поскольку единого порядка регистрации имущества на территории России установлено не было, субъекты федерации и органы местного самоуправления устанавливали собственные правила регистрации сделок с недвижимостью, поэтому порядок регистрации в различных субъектах федерации и отдельных городах может отличаться. Органы, осуществляющие регистрацию в настоящее время, также различны. Регистрация возлагалась и на комитеты по управлению государственным имуществом, и на отделения фонда имущества, и на бюро технической инвентаризации (БТИ) и иные органы, в том числе специально созданные, например, на регистрационные палаты. Отказ в государственной регистрации либо уклонение от регистрации могут быть обжалованы в суд.

Последствия несоблюдения нотариальной формы, а также требования о государственной регистрации отличаются более жесткими мерами, чем при несоблюдении простой письменной формы. Несоблюдение нотариальной формы сделки, либо требования государственной регистрации влечет недействительность сделки. На практике нередко возникают случаи, когда стороны исполнили сделку, но не оформили ее нотариально. В качестве примера приведу дело, которое рассматривалось в Прохладненском городском суде:

Гражданин П. подарил своему знакомому дачу и передал ее во владение одаряемому. Одаряемый обратился к нотариусу, так как данная сделка требует нотариального оформления и регистрации. Даритель, т.е. гражданин П. отказывается от оформления сделки, считая, что он уже передал все права и теперь оформлением пусть занимается одаряемый, суд признал вполне обоснованно совершенную сделку действительной по требованию одаряемого (т.к. воля дарителя была выражена, но не облечена в требуемую законом форму, то решение суда в данном случае, как бы подменяет собой нотариальную форму, ибо после вынесения решения судом последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.[15] Аналогичное правило установлено и для уклонения от государственной регистрации. В этом случае суд выносит решение о регистрации сделки. Двойная санация такой сделки не предусматривается. В случае установления судом недобросовестного уклонения одной их сторон в сделке от ее надлежащего оформления или государственной регистрации, на нее возлагается обязанность возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой.[16] Следует иметь в виду, что сам факт вынесения решения судом о признании сделки совершенной либо о ее регистрации еще не доказывает необоснованность уклонения другой стороны. Уклонение может быть вызвано и объективными причинами, препятствующими одной из сторон оформлять сделку надлежащим образом, например, болезнью, отсутствием по служебным делам.

Законность содержания сделки означает соответствие ее требованиям закона. Требованиями являются не только предписания закона в узком смысле слова, но и правила подзаконных нормативных актов. А в случае коллизий между законом и подзаконным актом содержание сделки должно определяться требованиями закона.

ГЛАВА 2. Отдельные виды недействительных сделок

2.1. Недействительные сделки.

Закон не дает понятия недействительной сделки. Такое понятие выработано в теории права и звучит следующим образом. Недействительными сделками являются действия физических и юридических лиц, хотя и направленные на установление, изменение или прекращение гражданского правоотношения, но не создающие этих последствий вследствие несоответствия совершенных действий требованиям закона.

Действительность сделки зависит от действительности образующих ее элементов. Поэтому недействительные сделки могут быть сгруппированы в зависимости от того, какой из элементов сделки оказался дефектным. Так, можно подразделить недействительные сделки на сделки с пороком субъектного состава, сделки с пороками воли, сделки с пороками формы и сделки с пороками содержания. Наряду с отдельными составами недействительных сделок закон формулирует общую норму, согласно которой недействительной является любая сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов.[17] Роль такой общей нормы проявляется в случаях, когда совершается сделка, не имеющая пороков отдельных ее образующих элементов, но противоречащая по содержанию и своей направленности требованиям закона. Например, гражданин приобрел строительные материалы у неизвестного ему водителя автомобиля, однако впоследствии выяснилось, что водитель не являлся собственником этих материалов и распорядился не принадлежащим ему имуществом. С точки зрения образующих элементов сделки нарушения нет, поскольку водитель дееспособен, сделка была исполнена в момент совершения, следовательно, порока формы нет, воля была выражена четко и ясно, но с точки зрения предписаний закона такая сделка недействительна, ибо водитель не являлся собственником материалов и не был управомочен на их отчуждение. Такая сделка признается недействительной по статье 168 ГК.