Рост стоимости земли (прав аренды) 1% за квартал (приблизительно принимаем 1 у.е.=30 руб.).

Объект №1.

1. Цена за сотку у.е. = 47

2. Условия финансирования – рыночные

3. Дата продажи 9 мес. – 3 кв. следовательно 3%. 47х0,03=1,41 у.е.

4. Размер участка: 47х0,05 = - 2,35 у.е.

5. Состояние – без улучшений.

6. Место расположения – 47х0,05 = - 2,35 у.е.

47-2,35-2,35+1,41=48,41=44 у.е.

Объект №2.

50-1-1+0,165-2,5=46 у.е.

Объект №3.

40+0,8-0,4+4=44 у.е.

(44+44)/2=44 у.е., следовательно если площадь оцениваемого объекта 220 соток, по 220х44 = 9680.

Выбрав наиболее близкие значения, получившихся результатов, получим стоимость прав аренды равную 10560 у.е.

2. Восстановительная стоимость комплекта на момент оценки составляет 825000 у.е.

3. Оценка износа.

3.1. Устранимый физический износ.

Оцениваемые здания требуют капитального ремонта и реконструкции для приведения их в состояние, которое соответствует наиболее эффективному их использованию.

Реконструкции и ремонту подлежат: здания S = 4580 м2, в т.ч.:

- производственные здания S = 2748 м2,

- бытовые помещения S = 458 м2,

- складские помещения S = 916 м2,

- гаражи S = 458 м2.

Планируемая замена на:

- производственное здание под помещение по выпуску медицинского оборудования,

- бытовые помещения под офис,

- складские помещения под выставочный комплекс,

- гаражи – ремонт.

Стоимость ремонта и реконструкции составит:

1) по производственным помещениям – 90 у.е. за 1 м2,

2) по офисам, магазинам, выставочным залам – 110 у.е. за 1 м2.

Общие затраты на ремонт и реконструкцию составят:

- 2748х90 = 247320 у.е.

- 916х110 = 100760 у.е.

- 458х110 = 50380 у.е.

- 458х110 = 50380 у.е.

Устранимый физический износ составит:

247320+100760+50380+50380 = 448840 у.е.

3.2. Неустранимый физический износ.

Табл. 2

Графа 5 = графа 2 х графу 4 / 100.

1. Стоимость нового строительства – 825000 у.е.

2. Устранимый физический износ – 448840 у.е.

3. Остаточная стоимость 825000-448840 = 376160 у.е.

4. Неустранимый физический износ 376160х0,47 = 176795 у.е.

3.3. Устранимый функциональный износ – 1200 у.е. (затраты на снос и на строительство нового объекта).

3.4. Неустранимый функциональный износ

3.4.1. стоимость строительства при высоте 8,1 м = 180 у.е./м

3.4.2. стоимость строительства при высоте 5 м = 160 у.е./м.

«Излишняя» площадь строительства 2748 м2 при износе «лишних» элементов 50%.

«Излишняя» площадь строительства 275 м2 при износе «лишних» элементов 45%.

1) находим разницу, стоимости строительства: 180 – 160 = 20 у.е.

2) 2748 х 20 = 54960 у.е.

54960 х 50% = 27480 у.е.

54960 – 27480 = 27480 у.е.

3) 275 х 20 = 5500 у.е.

5500 х 0,45 = 2475 у.е.

5500 – 27480 = 3025 у.е.

Неустранимый функциональный износ:

27480 + 3025 = 30505 у.е.

Расчет стоимости объекта затратным методом представлен в таблице 3.

Табл. 3

Вывод: рыночная стоимость объекта оценки составляет 177440 у.е.

Список литературы:

1. Е.И. Тарасович. Оценка недвижимости. С.-П., Санкт-Петербургский технический университет, 1997 г.

2. Д. Фридман, Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1995 г.

3. М.А. Федотова, Э.А. Уткин. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ».

4. Г.С. Харрисон. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: РОО, 1994 г.

5. Е.И. Нейман и др. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Дело, 1998 г.