Развитие ипотечного кредитования в России
Таблица 3.3
Сопоставление параметров субсидирования процентных ставок и первоначальных взносов
| Рыночная ставка по кредитам = 19,6% | Рыночная ставка по кредитам = 15% | |||||
| Кредиты без субсидий | Субсидии на процентные ставки | Субсидии на первоначальные взносы | Кредиты без субсидий | Субсидии на процентные ставки | Субсидии на первоначальные взносы | |
|
Текущая стоимость субсидий | 231 012 | 180 771 | 142 460 | 141 686 | ||
|
Экономия при субсидировании первоначальных взносов | 50 241 | 774 | ||||
|
Ежемесячные платежи по кредитам | 5 703 | 2 652 | 2 688 | 4 503 | 2 652 | 2 638 |
|
Ставка по ипотечным векселям | 19,6% | 7,0% | 19,6% | 15,0% | 7,0% | 15,0% |
|
Первоначальный взнос со стороны государства | 180 771 | 141 686 | ||||
Допущения:
· Кредитный баланс = 342 000 руб.
· Первоначальный взнос со стороны покупателя = 146 571 руб.
· Срок кредита = 20 лет
Сегодня в России объем субсидирования процентных ставок составляет до 20 летнего объема ресурсов по принятым обязательствам. Вряд ли региональные агентства смогут распорядиться этими ресурсами для субсидирования рассчитанных на столь долгий срок обязательств в отношении значительного количества заемщиков. Например, при допущении о том, что рыночная ставка по закладным составляет 15 процентов, если бы Самарская область захотела субсидировать всего лишь 10 процентов домашних хозяйств в такой степени, как это указано в Таблице 3.4, то на субсидии в номинальном выражении ушло бы 100 миллионов рублей в течение первого года — примерно в 4 раза больше, чем весь бюджет жилищной сферы на 2002 год [15]. Если сейчас на региональном уровне затруднительно финансировать субсидии на покрытие доли процентных ставок, то неясно, как можно ожидать от регионов, что они смогут оказывать поддержку растущему объему подобных субсидий в будущем. Было бы более эффективно предоставлять разовые первоначальные выплаты и искать иные крупномасштабные решения для обеспечения финансовой доступности ипотеки, например, общенациональная программа страхования кредитов для повышения доли кредита в общей стоимости жилья или снижения кредитного спреда.
Таблица 3.4
Условия кредитования в отдельных региональных ипотечных агентствах [25]
| Самара | Оренбург | Москва | Иркутск | |
|
Средний баланс | 342 000 руб. | 455 000 руб. | 9 млн. руб. | 12 500 долл. США |
|
Максимальный срок кредита | 25 лет | 20 лет | В долл. США: 10 лет В рублях: 20 лет | 3-10 лет |
|
Максимальная доля ипотечного кредита в общей стоимости имущества | 85% | 70% | 70% | 70% |
|
Процентная ставка | 15%-18% | 7%-18% | Руб.: 18% Долл.: 18% с учетом динамики курса рубля к доллару США | 10% основной суммы кредита в рублях с индексированием по доллару США |
|
Максимальный платеж /доход | 35%-40% | 30% | 30%-50% | 30% |
|
Количество кредитов, выданных за 1996г. | 350 | 1 500 | 60 | 80 |
Региональные агентства, созданные в последние годы, еще не достигли значительных объемов деятельности. Как видно из Таблицы 3.4, за один год работы Московское агентство выдало 60 кредитов, а иркутское — 80 кредитов. Москва планирует продавать ипотеки федеральному агентству. Иркутск не планирует продавать их федеральному агентству и применять его стандарты; Иркутское агентство планирует искать другие источники ликвидности, в том числе дополнительные продажи облигаций. Прочие агентства, например, в Самаре и Оренбурге, в основном выдают кредиты за счет бюджетных средств по ставкам ниже рыночных. Благодаря продолжающейся бюджетной поддержке, объем выданных кредитов в этих регионах значительный, особенно в Оренбургской области, где со времени учреждения агентства в 1996 году выдано 1500 кредитов. Тем не менее даже этот объем мал по сравнению с объемом потенциального спроса в данном регионе.
Как видно из Таблицы 3.4, Самарское и Оренбургское агентства предлагают только рублевые кредиты, московское агентство — и в долларах США и в рублях, а Иркутское агентство — только в долларах США. В то время как Самарское и Оренбургское агентства ставят своей целью обслуживание семей со средними доходами, Иркутское агентство сознательно нацеливает свою деятельность на верхние двадцать процентов шкалы распределения доходов на своем рынке. Иркутское агентство выразило заинтересованность в предоставлении рублевых кредитов после того, как инфляция стабилизируется на более низком уровне.
