В соответствии со статьей 668 ГК РФ, предметом договора финансовой аренды, могут быть непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

Таким образом, статья 666 ГК РФ сужает перечень объектов, которые могут быть использованы для финансовой аренды (финансового лизинга) по сравнению со статьей 607 ГК РФ.

По тому же принципу ограничивает круг объектов финансовой аренды (лизинга) и Федеральный Закон «О лизинге». Согласно которому, предмет договора финансовой аренды (лизинга) – любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Предметом договора лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Эти ограничения затрудняют возможность проведения операций финансовой аренды с различными объектами недвижимости – зданиями и сооружениями, так как не определен порядок выкупа земельного участка, на котором находятся здания и сооружения. Для субъектов предпринимательства это означает, что затруднены сделки финансовой аренды (финансового лизинга) с теми зданиями, в которых расположены булочные, прачечные, столовые, фотомастерские, магазины и т.п.

Вместе с тем, в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли продажи недвижимости» указывается, что Арендатор, заключивший договор аренды нежилого помещения на основании аукциона имеет право на выкуп арендуемого имущества в собственность.1 Обосновывается это решение ссылкой на пункт 2.6 Государственной программы приватизации и пункт 4.5 «Основных положений Программы приватизации», согласно которым право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений в нежилых домах, находящихся в аренде или фактическом владении, пользовании этих предприятий в процессе их уставной деятельности предоставляется гражданам и их объединениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, предприятиям, не более 25% уставного капитала которых находится в государственной и (или) муниципальной собственности в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов жилого фонда. 2

Как видно из текста письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, нигде вопрос о земле, на которой находится недвижимость, при выкупе арендуемого помещения в собственность арендатором не поднимался.

В ст. 25 Федерального Закона Российской Федерации от 27 июля 1997г. №122 – ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что право собственности на объект незавершенного строительства неразрывно связано с определенными правами на земельный участок, который находится под таким объектом. 3 По этой причине регистрация незавершенного объекта возможна только при условии, что будут предоставлены документы, подтверждающие принадлежность лицу права пользования участком. Такое право может быть самостоятельным, либо составлять часть другого, более общего (имеется в виду право пользования принадлежащим собственнику земельным участком, или его арендатору).

Из сказанного выше следует, что в настоящее время необходимо разрабатывать организационные и финансовые схемы таким образом, чтобы их реализация отвечала существу лизинговых отношений, но в тоже время формально подпадала под категорию аренды с правом выкупа.

В Москве, к примеру, проблема невозможности продавать и покупать единые комплексы недвижимости – здания и участки под ними решают путем заключения договоров долгосрочной аренды (на 49 лет) с правом пролонгации. Однако это форма все таки отличается от классической схемы финансовой аренды.

Для того, чтобы, финансовая аренда недвижимости получила полное и ясное право на существование, необходимо внести следующее уточнение в определение объекта договора финансовой аренды, понимая под ним «любые не потребляемые вещи используемые для предпринимательской деятельности, юридических и физических лиц, кроме земельных участков, не составляющих единые комплексы с недвижимостью и других природных объектов, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

В зависимости от объекта лизинга следует различать лизинг движимого имущества (лизинг оборудования), лизинг недвижимого имущества.

В силу большой стоимости, сложности осуществления, большого срока договора лизинг недвижимого имущества на первых порах вряд ли найдет применения у нас в стране. В первую очередь широкое распространение должен получить лизинг оборудования. Так в качестве объектов опубликованных сделок по лизингу оборудования за 1996 и 1997 года можно назвать реактивные двигатели, транспорт и транспортное оборудование, дорожно-строительное оборудование, вычислительную технику, копировальные аппараты и т.п.1

Если же предметом договора финансовой аренды является недвижимое имущество, то оно должно быть зарегистрировано в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Предметы лизинга, подлежащие регистрации в государственных органах (транспортные средства, оборудование повышенной опасности) регистрируются по соглашению сторон на имя лизингодателя или лизингополучателя. По соглашению сторон лизингодатель вправе поручить лизингополучателю регистрацию предмета лизинга на имя лизингодателя. При этом в регистрационных документах обязательно указываются сведения о собственнике и владельце (пользователе) имущества. В случае расторжения договора и изъятия лизингодателем предмета лизинга по заявлению последнего, государственные органы осуществляющие регистрацию обязаны аннулировать запись о владельце, пользователе.

Договор финансовой аренды в силу прямого указания ст.15 заключается в письменной форме.

Срок договора финансовой аренды зависит от свойств предмета лизинга (например, от того, насколько быстро оно морально устаревает, от потребностей арендатора (дорогостоящее оборудование для ведения ремонтных работ необходимо подрядчику лишь на месяц)) и согласовывается сторонами при заключении договора. Закон о лизинге выделяет:

долгосрочный лизинг – лизинг, осуществляемый в течении трех и более лет;

среднесрочный лизинг – лизинг, осуществляемый в течении от полутора до трех лет;

краткосрочный лизинг – лизинг, осуществляемый в течении полутора лет.

В зависимости от срока использования имущества и связанными с ним условиями амортизации различают лизинг финансовый и оперативный.

При финансовом лизинге срок договора приблизительно равен сроку службы имущества. К концу срока лизингового договора лизингодатель через лизинговые платежи возмещает расходы, связанные с покупкой имущества, и получает прибыль. Так как лизингодатель не имеет прямой заинтересованности ни в качестве, ни в сохранности переданного в лизинг имущества, то расходы по его страхованию несет лизингополучатель. Единственной функцией лизингодателя является финансирование покупки лизинга. По окончании срока аренды предмет лизинга переходит в собственность лизингодателю, если иное непредусмотрено договором лизинга.