Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Статья 55. Удостоверение договоров отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации

Договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество.

Комментарий к статье 55

1. В связи с введением государственной регистрации сделок обновленное гражданское законодательство России по сравнению с прежним значительно сузило круг сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.

Законом предусмотрена государственная регистрация недвижимости (ст. 131 ГК РФ). Отказ в государственной регистрации прав на недвижимость или сделок с ней (отчуждение, залог) либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов (ст. 164 ГК РФ). Таким образом, в случаях, предусмотренных законом, с одной стороны, устанавливается государственная регистрация прав на недвижимость независимо от основания их возникновения (первоначальное, производное, полученное при наследовании по закону или по сделке), с другой - устанавливается государственная регистрация сделок с недвижимым и некоторым движимым имуществом.

2. Следует иметь в виду, что не все сделки с недвижимым имуществом, подлежащие государственной регистрации, должны обязательно быть нотариально удостоверены. В том случае, когда законом или соглашением сторон<7> установлена обязательная нотариальная форма сделки и ее государственная регистрация, такое несоблюдение влечет ее недействительность. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Да и по существу оно невозможно, поскольку нотариус удостоверяет сделки, заключенные (подписанные сторонами, их представителями) в его присутствии. Тем не менее, если стороны после судебного решения пришли к соглашению о нотариальном удостоверении сделки, нотариус не вправе отказать им в этом. Но содержание сделки, признанной судом действительной, не может быть изменено при ее нотариальном удостоверении, в противном случае в ней обязательно должна содержаться соответствующая оговорка, например, такого содержания: "в редакции на момент удостоверения сделки".

3. Договор о залоге не является самостоятельным видом обязательственных правоотношений. Это - правовой инструмент обеспечения исполнения основного обязательства должника перед кредитором (как договорного, так и деликтного). В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошло по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила (ст. 334 ГК РФ).

Залоговые правоотношения помимо ГК РФ регулируются рядом нормативно-правовых актов, основным из которых является Закон "О залоге". Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге"<8> устанавливает, что договор о залоге должен совершаться в письменной форме. Договор о залоге, обеспечивающем обязательства, возникающие из основного договора, подлежащего нотариальному удостоверению либо нотариально удостоверенному по соглашению сторон, должен быть удостоверен в органе, удостоверившем основной договор. Условие о залоге может быть включено в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство. Такой договор должен быть совершен в форме, установленной для договора о залоге. Форма договора о залоге определяется по законодательству места его заключения. Договор о залоге, заключенный за пределами Российской Федерации, не может быть признан недействительным вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования, установленные законодательством Российской Федерации.

Форма договора о залоге зданий, сооружений, предприятий, земельных участков и других объектов, находящихся на территории Российской Федерации, а также подвижного состава железных дорог, гражданских воздушных, морских и речных судов, космических объектов, зарегистрированных в Российской Федерации, независимо от места заключения такого договора определяется законодательством Российской Федерации.

Права и обязанности сторон договора о залоге определяются по законодательству страны, где учреждена, имеет место жительства или основное место деятельности сторона, являющаяся залогодателем, если иное не установлено соглашением сторон (ст. 10 Закона о залоге).

Залог предприятия в целом или иного имущества, подлежащего государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем такую регистрацию, если Законом о залоге не установлен иной порядок регистрации.

Если залог имущества подлежит государственной регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации (ст. 11 Закона о залоге).

Несоблюдение установленной формы договора о залоге влечет за собой недействительность договора с последствиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации (ст. 12 Закона о залоге).

Помимо Закона "О залоге" залоговые отношения в зависимости от предмета залога регулируются рядом других нормативно-правовых актов, носящих подзаконный характер. К их числу, в частности, относятся Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке, подготовленные Исследовательским центром частного права в качестве модели законодательного акта об ипотеке, одобренные распоряжением заместителя Председателя Совета Министров Российской Федерации от 22 декабря 1993 г. N 96-рз<9>, Правила регистрации залога тракторов, прицепов к тракторам, самоходных дорожно-транспортных и иных машин, регистрируемых органами Гостехнадзора Министерства сельского хозяйства Российской Федерации, утвержденные Министерством сельского хозяйства Российской Федерации 10 августа 1993 г.<10> Регистрация договора залога иных транспортных средств регламентируется письмом МВД РФ от 12 мая 1993 г. N 1/2144, изделий из драгоценных металлов - телеграммой ЦБ РФ от 17 июня 1994 г. Названные отношения также регулируются законодательными актами субъектов Российской Федерации, принимаемыми в пределах своей законодательной компетенции. Так, на территории Москвы постановлением Правительства от 20 сентября 1994 г. N 788 введена единая система государственной регистрации залога и единый реестр договоров залога<11>.