Арбитражно-судебная практика исходит из того, что Министерство государственного имущества и комитеты по управлению имуществом, являющиеся его территориальными управлениями, обладают полномочиями арендодателя государственного имущества, являющегося федеральной собственностью, поскольку полномочия по сдаче соответствующего имущества в аренду не делегированы Правительством РФ или иным государственным органом исполнительной власти.

Вместе с тем следует учитывать, что все объекты, относящиеся к государственной или муниципальной собственности. Делятся на две категории:

· Во-первых, это имущество, которым государство или муниципальное образование обладает непосредственно, оно составляет казну государственного имущества. Данным имуществом государство и муниципальное образование вправе распоряжаться по своему усмотрению, в т. ч. путем передачи указного имущества в аренду.

· Ко второй категории относится имущество, закрепленное государством или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином вещном праве. В отношении этого имущества за государством (муниципальным образованием). А также за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те правомочия собственника, которые прямо указаны в законе. К примеру, собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении у государственного (муниципального) предприятия, не наделен законом правом распоряжаться имуществом, принадлежащим этому предприятию (ст. 295 ГК).

Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. ГК не содержит специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

2. 6 Объекты аренды

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п.1 ст. 607 ГК).

С моей точки зрения не безынтересно будет обратить внимание на сохранившие свое действие постановление Совета Министров РСФСР от 13.04.90 г. № 118 «О порядке сдачи предприятий (объединений) республиканского и местного подчинения и их имущества в аренду», а также постановление Совета Министров СССР от 20.03.90 г. № 280 «О порядке сдачи предприятий (объединений) союзного подчинения и их имущества в аренду». Они предусматривают. Что сдача предприятий в аренду может иметь место во всех отраслях материального производства и в непроизводственной сфере, за исключением части предприятий оборонных отраслей промышленности, связи, транспорта, топливно-энергетического комплекса, и некоторых предприятий других отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют их особую значимость.

Некоторые ограничения для сдачи в аренду природных объектов установлены непосредственно ФЗ. Так, к примеру, ст. 11 ФЗ «О недрах»[8] устанавливает, что участки недр могут предоставляться в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами. Аналогичные требования установлены и Водным кодексом РФ (ст. 46-53). Участки лесного фонда также предоставляются в аренду на основе лицензий (ст. 34 Лесного кодекса РФ).[9] Объектом договора аренды не может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Так же исключена возможность передачи в аренду и денежных средств, поскольку весь смысл пользования ими состоит в их употреблении.

В практике спортивных клубов нередко заключаются договора на аренду спортсменов. Они должны признаваться ничтожными сделками, поскольку физические лица (игроки, спортсмены) являются субъектами гражданских прав и ни при каких условиях не могут признаваться объектами гражданско-правовых сделок.

Об объекте недвижимости следует сказать следующее, что он должен соответствовать требованиям п. 3 ст. 607 ГК, а именно, в договоре аренды недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

2. 7 Расторжение (изменение) договора аренды

ГК называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжения договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает оказывается в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон.

ГК предусмотрел своеобразную досудебную процедуру урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем в тех случаях, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. Ему вменено в обязанность предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Что касается арендатора, то отсутствие специального правила, которое обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательства, вовсе не означает, что он может сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды. Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить или расторгнуть договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении одного из условий: либо после получения отказа другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора; либо после неполучения ответа на соответствующее предложение в 30-дневный срок.

Иски арендаторов об изменении или расторжении договора аренды в практике судов и арбитражных судов явление не частое. В большинстве случаев такие требования арендодателей предъявляются в суд, арбитражный суд в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением со стороны арендаторов обязанности по внесению предусмотренной договором арендной платы.