Расчет рыночной стоимости объектов с учетом износа, эксплутационных и потребительских качеств.

Затратами способ.

Общеизвестно, что все построенные здания и сооружения а так же транспортные средства машины и оборудование под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме того, на рыночную стоимость оказывает внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различают физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное или моральное старение (потеря технологического соответствия стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения, в том числе изменения рыночной среды).

Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной и текущей рыночной стоимостью.

Учитывая общую экономическую ситуацию на Камчатке и на рынке продажи недвижимости, мы пришли к выводу, что рыночная стоимость оцениваемого нами объекта должна определиться следующим образом:

Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости проводился по нижеследующей формуле:

Дст = Вст х (1 - Износ/100) х Кэкспл

Где:

Дст - рыночная стоимость, полученная затратным способом;

Вст - восстановительная стоимость;

Износ - хронологический возраст объекта;

Кэкспл. - коэффициент потребительских и эксплуатационных качеств объекта оценки.

Расчет рыночной стоимости т/с, машин и оборудования проводился по нижеследующей формуле:

Дст = Вст х Ку х Кэкспл

Где:

Дст - рыночная стоимость полученная затратным методом;

Вст - восстановительная стоимость;

Кэкспл. - коэффициент потребительских и эксплутационных качеств объекта оценки;

Ку - коэффициент функционального и морального устаревания.

Анализ рынка недвижимости выявил ряд поправочных коэффициентов, вносящих существенную корректировку при оценке объекта.

Нами приняты нижеследующие поправочные коэффициенты:

Кс - коэффициент спроса;

Ку - коэффициент функционального и морального устаревания;

Кз - коэффициент сейсмостойкости;

Ктс - коэффициент технического состояния;

Кп - коэффициент престижности;

Кмп - коэффициент местоположения. Кэкспл. = Кс х Ку х Кз х Ктс х Кп х Кмп.

При оценке транспортных средств, машин и оборудования мы применили следующие поправочные коэффициенты:

Кс - коэффициент спроса, учитывающий насыщенность регионального рынка ТС данной модели;

Коб- коэффициент обновления узлов и агрегатов;

Кп - коэффициент престижности ТС;

Кр - коэффициент ремонтного обслуживания, учитывающий наличие ремонтной базы, запасных частей на данную модель;

Ктс- коэффициент технического состояния и внешнего вида;

Ку - коэффициент функционального и морального устаревания. Кэкспл. = Кс х Ку х Коб х Ктс х Кп х Кр.

Значения принятых поправочных коэффициентов приведены в расчетных материалов оценщика.

Окончательные значения рыночной стоимости: зданий, сооружений, транспорта, машин и оборудования приведены в «Экспертном заключении № 531»

Рыночная стоимость имущества