Третью группу составляют сделки между гражданами, письменная форма совершения которых предусмотрена законом. Требование письменной формы обусловлено особой значимостью этих сделок по сумме, срокам сделки, либо возможностью злоупотребления при отсутствии письменной формы. Соглашение о неустойке, залоге, поручительстве, других способах обеспечения исполнения обязательств, предварительный договор должны совершаться в письменной форме независимо от суммы сделки (ст.331, 339, 380, 329 ГК) при условии, что их участниками являются граждане. В отношении юридических лиц действует общее правило о письменной форме сделок. Главным последствием нарушения требования об обязательной письменной форме станет то, что при возникновении спора о том, была ли сделка вопреки требованиям закона совершена устно, сторона, утверждающая, что этот факт имел место, в подтверждение его имеет право использовать ограниченный круг доказательств. Это могут быть любые предусмотренные законом средства доказывания (объяснения сторон, письменные и вещественные доказательства), кроме свидетельских показаний. Нотариальная форма требуется для совершения сделок, прямо предусмотренных законом, а также соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма и не требовалась (ст.163 ГК).

Нотариальная форма отличается от простой письменной формы только тем, что специально уполномоченное должностное лицо - нотариус совершает на письменном документе удостоверительную надпись. В случаях, предусмотренных законодательными актами России, удостоверительные надписи вправе совершать и иные должностные лица: командиры воинских частей, консулы и т.д.

Нотариальная форма обычно предусматривается для сделок, в которых волеизъявление сторон необходимо зафиксировать достаточно определенно, таких, например, как завещание, дарение, купля-продажа в жилищной сфере. Некоторые сделки требуют государственной регистрации. Обязательность государственной регистрации предусмотрена для сделок с землей и другим недвижимым имуществом.

Порядок государственной регистрации предусмотрен законом " О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. "Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года затронул интересы ряда влиятельных государственных структур и практически всех субъектов гражданского оборота. В чем же суть проблемы? До последнего времени государство являлось исключительным собственником подавляющего большинства объектов недвижимости - земли, ее недр, жилых и нежилых строений. Сделки с недвижимостью представляли по существу перекладывание этих объектов из кармана в карман того же собственника.

Причем совершались они с удивительной легкостью путем распоряжения правительства, министра, начальника управления. В связи с этим главным было не учет прав на эти объекты, а учет объектов в физическом смысле, описание их параметров. Сложилась достаточно эффективно работающая система учета недвижимости в физическом аспекте - это органы БТИ, Госкомзема, Госстроя. Возрождение рыночной экономики поставило новую задачу - учитывать недвижимость не только как физический объект, но и права на нее.

Закон четко определяет, что государственная регистрация является единственным доказательством существований зарегистрированного права. Закон вступил в силу, и его надо выполнять.

Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью стало отныне необязательным, а значит, не существует более "первичного фильтра", через который ранее проходили все правоустанавливающие документы. Технический учет объектов ведется сразу несколькими ведомствами, а его правила нередко разнятся даже в пределах одного субъекта Федерации. Не определена форма свидетельства о государственной регистрации и максимальный размер платы, взимаемый за его выдачу. Вот далеко не полный перечень проблем, с которыми столкнулись на местах.

Очевидно, что число вопросов, возникающих в ходе регистрации, несоразмерно мизерному сроку действия закона. Остается лишь надеяться на то, что ситуация изменится.

Последствия несоблюдения нотариальной формы, а также требования о государственной регистрации отличаются более жесткими мерами, чем при несоблюдении простой письменной формы. Несоблюдение нотариальной формы сделки, либо требования государственной регистрации влечет недействительность сделки. На практике нередко возникают случаи, когда стороны исполнили сделку, но не оформили ее нотариально.

Аналогичное правило установлено и для уклонения от государственной регистрации. В этом случае суд выносит решение о регистрации сделки. Двойная санация такой сделки не предусматривается. В случае установления судом недобросовестного уклонения одной их сторон в сделке от ее надлежащего оформления или государственной регистрации, на нее возлагается обязанность возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой (п.4 ст.165). Следует иметь в виду, что сам факт вынесения решения судом о признании сделки совершенной либо о ее регистрации еще не доказывает необоснованность уклонения другой стороны. Уклонение может быть вызвано и объективными причинами, препятствующими одной из сторон оформлять сделку надлежащим образом, например, болезнью, отсутствием по служебным делам.

Законность содержания сделки означает соответствие ее требованиям закона. В отечественной цивилистике требования закона понимают весьма широко. Такими требованиями являются не только предписания закона в узком смысле слова, но и правила подзаконных нормативных актов. А в случае коллизий между законом и подзаконным актом содержание сделки должно определяться требованиями закона.

Глава 3. Недействительность сделок

3.1. Понятие и виды

Закон не дает понятия недействительной сделки. Такое понятие выработано в теории права и звучит следующим образом. Недействительными сделками являются действия физических и юридических лиц, хотя и направленные на установление, изменение или прекращение гражданского правоотношения, но не создающие этих последствий вследствие несоответствия совершенных действий требованиям закона.

Недействительная сделка не способна породить желаемые сторонами последствия, но при соответствующих условиях порождает нежелаемые последствия. Последние представляют собой определенные санкции, вызванные противоправным характером совершаемой сделки.

Само понятие "недействительной сделки" не является общепризнанным. Некоторые авторы высказываются, относительно того, можно ли вообще говорить о недействительной сделке: "если сделка недействительна, значит сделки нет, если же сделка существует, она не может быть недействительной."

Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в форме сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те последствия, наступления которых желали субъекты.

Признание сделок недействительными направлено на охрану правопорядка и влечет за собой аннулирование прав и обязанностей, реализация которых привела бы к нарушению закона.