“Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении них действует презумпция государственной собственности: в соответствии с пунктом 2 статьи 214 ГК РФ природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозяйными. Что касается правового регулирования оборота указанных объектов недвижимости, то нельзя не согласиться с О.М. Козырь, которая отмечает: “Поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта - лицензии, говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объектов представляется преждевременным[13].””

Таким образом мы видим, что по сути недра вообще не могут являться объектом купли продажи, а могут только передаваться в пользование, оставляя право собственности за государством.

Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения, относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Однако профессор Ветров отмечает “От договоров продажи указанных объектов как недвижимого имущества (то есть с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда продаются, например, лес "на корню" или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК РФ о продаже недвижимости не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества[14].”

Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Но появились некоторые споры среди юристов о том, являются ли объекты незавершённого строительства недвижимым имуществом. По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым[15].

Принятый федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997г. не изменил а лишь подтвердил приведённые выше довыды.

“Например, по мнению О.М. Козырь, задача подобной информации - лишь обеспечить юридическую чистоту сделки с таким объектом, если объект для завершения его строительства должен быть отчужден другому лицу. Об этом свидетельствует и использование в Законе нетипичного для законодательного акта термина “необходимость совершения сделки”, ориентирующего на нестандартную ситуацию. “Общим же правилом Закона о регистрации, - пишет О.М. Козырь, - остается регистрация права на вновь созданный объект недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт его создания (п. 1 ст. 25).[16]”

Однако Указом Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 г. No. 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами[17]." предусмотрено, что при приватизации объектов незавершенного строительства возможна регистрация прав собственности на такие объекты, если заявитель представит документы, которые подтверждают приобретение данного объекта, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на строительные работы, а также описание объекта незавершенного строительства.

Таким образом можно заключить, что приобретение права собственности на объекты незавершённого строительства возможно, но только при соблюдении определённой прцедуры, и предоставлении надлежащих документов.

Что касается предприятия то ст. 22 вышеупомянутого закона “О государственнй регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним” говорит о том, что во – первых государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов; во – вторых зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта. Отсюда вывод, что предприятие выступает в гражданском обороте как единый объект недвижимости в виде имущественного комплекса, права собственности на каждый объект недвижимости в него входящий подлежат государственной регистрации.

Необходимо также раскрыть такое понятие как движимая недвижимость.

Понятие этих вещей раскрывается в транспортных уставах и кодексах. Воздушное судно - это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом отраженным от земной поверхности. Морское судно международного или внутреннего плавания - это самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для плавания по морским или внутренним водным путям. Космический объект - это объект, запущенный в космос или доставленный на небесное тело, либо сооруженный на небесном теле. Порядок регистрации воздушных судов определяется Воздушным кодексом. ст.32 - гражданские суда подлежат регистрации в государственном реестре государственных гражданских судов РФ. Морские суда регистрируются в порядке определенном гл.3 Кодекса торгового мореплавания. Суда внутреннего плавания регистрируются в соответствии со ст.26 Устава внутреннего водного транспорта от 15 октября 1955.

Что же касается кондоминиума как объекта недвижимости то согласно п.2 ст. 23 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Указанный выше закон также ссылается на федеральный закон “О товариществах собственников жилья”.

2. Особенности гражданско – правового режима недвижимого имущества

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Должны быть зарегистрированы: право собственности, право хозяйственного ведения (ст. 295 ГКРФ), право оперативного управления (ст. 296 ГКРФ), право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека (п. 2 ст. 334 ГКРФ), сервитуты (ст. 274-277 ГКРФ), а также иные права в случаях, закрепленных Гражданским кодексом и другими законами[18]. Необходимо также отметить, что “Важной особенностью правового режима недвижимости является также установление в законе особого порядка оформления сделок с ней,[19]” об этом речь пойдёт в третьем вопросе моей работы.