ФЗ «О некоммерческих организациях» от 12 января 1996 года в качестве особенности имущественных прав учреждения устанавливает принадлежность закрепленного за ним собственником имущества на праве оперативного управления (абз.2 ч.1 ст.9 ФЗ). Кроме этого, ФЗ «О некоммерческих организациях» воспринял норму ч.3 ст. 120 ГК РФ о том, что особенности правового положения отдельных видов государственных и иных учреждений определяются законом и иными правовыми актами. Нормы об особенностях деятельности учреждений содержаться в ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «Об образовании» от 13 января 1996 года № 12-ФЗ (ст.12, ст. 39)1, в ФЗ «О науке и научно-государственной политике» от 27 августа 1996 года2 (ст.6 ФЗ); в ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления» от 28 августа 1995 года3 № 154-ФЗ (ст.31 ФЗ). Кроме этого, Правительство РФ вправе регламентировать особенности правового положения определенных видов учреждений, независимо от форм собственности. Так, Постановлением Правительства РФ утверждено Положение об основах хозяйственной деятельности и финансирования организаций культуры и искусства от 26 июня 1995 года №6094. Указанные нормативно-правовые акты как правило выражают волю собственника (государства) по поводу уставных целей создаваемых им учреждений, а кроме того, не забывая о публично-правовом характере интересов государства, определяются пределы некоммерческого характера деятельности учреждений в определенной сфере деятельности и перечень видов деятельности, направленной на извлечение прибыли, не противоречащих целям создания учреждений того или иного вида.

Подводя итог краткой характеристики организационно-правовых форм некоммерческих организаций, установленных законодательством РФ хотелось бы отметить принципиальную важность многообразия возможных способов достижения тех или иных целей некоммерческого характера путем образования юридических лиц, наделенных обособленным имуществом, в отношении которого они имеют вещные права.

Глава 3. Актуальные проблемы правового обеспечения вещных прав некоммерческих организаций на жилые и нежилые помещения.

1. Жилые и нежилые помещения как объекты вещных прав.

В ст. 28 Гражданского Кодекса РФ перечислены объекты гражданских прав - материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения.

Среди объектов гражданских прав особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью, и во-вторых, возникновением по поводу вещей правоотношений собственности. Для внесения ясности сразу же определимся, что наука гражданского права под вещами понимает «данные природой и созданные человеком ценности материального мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав».1

Правовое регулирование общественных отношений по поводу владения, пользования и распоряжения разнообразными вещами во многом определяется естественными свойствами последних, зависит от экономического назначения, строится с учетом их ценности и общественных интересов2.

Весьма важное значение имеет отраженная в гражданском Кодексе РФ классификация вещей, которая позволяет законодателю вводить в случаях необходимости специальные режимы, отражающие особенности тех или иных объектов»1.

Норма ст.130 ГК РФ содержит классификацию вещей на движимые и недвижимые, основанную на естественных свойствах объектов гражданских прав. Советской правовой доктриной как не имеющее практического значения деление вещей на движимые и недвижимые было отвергнуто, поскольку земля, недра, воды и леса являлись исключительной государственной собственностью (ст.21 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 8 декабря 1961 года).

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Благодаря неразрывной связи с землей эти объекты обладают повышенной стоимостью. Аналогичным образом, то есть необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота, обусловлено отнесение к недвижимости объектов, которые не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого (абз.2 ч.1 ст.130 ГК РФ). Кроме этого, Гражданский Кодекс РФ допускает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 22 декабря 1992 года №4218-11 к недвижимости в жилищной сфере также отнесены жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инфраструктуры жилищной сферы ( ст. 1 Закона). Эта норма, в совокупности с нормой, содержащейся в ч.1 ст.6 Закона, устанавливающей, что в частной (граждан и юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности могут находиться недвижимость в жилищной сфере либо ее часть, заложили основы для участия в имущественном обороте как объекта вещных и обязательственных прав жилых помещений (квартир, комнат).

Существенную роль в заполнении правовых пробелов, касающихся регулирования правового положения недвижимости сыграл Федеральный Закон «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ2. Впервые в законодательстве этот закон дал официальное понятие «помещения», под которым согласно ст.1 вышеназванного Закона понимается единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанной с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Данная формулировка имеет исключительную ценность для практического применения в силу того, что учитывает по крайней мере три принципиальных момента действующего гражданского законодательства России. Во-первых, следует положениям ГК РФ о субъектах вещных прав. Во-вторых, признает помещение объектом вещных прав любого субъекта без ограничений, в то время как в ранее действовавшем Законе РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 года нежилые помещения в домах жилищного фонда причислялись к объектам муниципальной собственности (ст.23 Закона). В-третьих, при определении понятия «помещения» справедливо сделать акцент на целевом назначении помещений, что по существу и является основой для различного правового режима как объектов вещных прав жилых и нежилых помещений.

Представляется необходимым в данном контексте отдельно рассмотреть основные положения законодательного регулирования правового положения этих объектов.