Действующее законодательство Казахстана субъектами отношений в кондоминиумах признает собственников помещений. Между тем при определении круга таких субъектов необходимо исходить из того, на ком лежат обязанности, связанные с обладанием общим имуществом, входящим в состав объекта кондоминиума. Как правило, такие обязательства несет собственник имущества. В частности, при сдаче помещений в аренду субъектом ответственности за выполнение соответствующих имущественных обязанностей, как правило, является собственник, а не арендатор (см. ст. 36 Закона "0 жилищных отношениях", п. 2 ст. 42 Указа "0 земле"). Вместе с тем в некоторых случаях такие обязанности и, соответственно, ответственность возлагаются не на собственников, а на субъектов иных вещных прав. В частности, по общему правилу государственные юридические лица, имеющие в оперативном управлении или хозяйственном ведении помещения, находящиеся в составе объекта кондоминиума, сами несут такие обязательства. Аналогичные отношения возникают с участием негосударственных учреждений. Во всех перечисленных случаях субъектами налоговых отношений и обязательств, связанных с содержанием общего имущества, признаются не собственники, а субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления.

В связи с изложенным. при регулировании отношений. возникающих в кондоминиуме. необходимо ввести понятие участника кондоминиума. Закон упоминает такое понятие (п. 2 ст. 32 Закона "0 жилищных отношениях"). но не определяет его содержания. Между тем установление круга таких субъектов является чрезвычайно важным. поскольку они являются обладателями как прав, так и обязанностей участников кондоминиума.

Права участниками кондоминиума на вторичные объекты должны подтверждаться правоустанавливающими документами В тех случаях, когда участниками кондоминиума являются не собственники, а субъекты иных вещных прав, в Казахстане возникают некоторые проблемы, связанные с признанием права собственности на недвижимое имущество, находящееся в оперативном управлении или хозяйственном ведении. В частности, государственные юридические лица и негосударственные учреждения должны иметь правоустанавливающие документы, подтверждающие право оперативного управления или хозяйственного ведения на помещения (жилые или нежилые) и право постоянного землепользования на земельный участок. Необходимость признания за субъектами права оперативного управления или хозяйственного ведения на помещения, права постоянного землепользования на земельный участок вытекает из п. 1 ст. 40 Указа "0 земле". В связи с этим в кондоминиуме возникает ситуация, когда собственники помещений приобретают на земельный участок право общей долевой собственности, а участники кондоминиума, не являющиеся собственниками помещений, приобретают на земельный участок право общего долевого постоянного землепользования. Право постоянного землепользования является ограниченным вещным правом и производно от права собственности. В связи с этим возникает вопрос, необходимо ли в указанных случаях оформление на объекты недвижимости прав не только участников кондоминиума, не являющихся собственниками, но и самих собственников помещений. Если участниками кондоминиума являются государственные юридические лица, собственником соответствующего имущества является государство. Собственником имущества, принадлежащего негосударственному учреждению являются его учредители.

В соответствии со ст 26 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 25 декабря 1995 г "0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Указ "0 государственной регистрации") при приобретении недвижимого имущества государственными юридическими лицами у физических лиц или негосударственных юридических лиц одновременно с регистрацией права хозяйственного ведения или оперативного управления производится регистрация права государственной собственности. Законодательством, кроме того, установлен принцип презумпции права государственной собственности на земельные участки, не находящиеся в частной собственности (п 2 ст 30 Указа "0 земле").

В связи с изложенным, государству в тех случаях, когда участниками кондоминиума являются государственные юридические лица, как правило, не требуется оформления прав на указанные объекты недвижимости отдельно от оформления прав государственных юридических лиц. В тех же случаях, когда участниками кондоминиума являются негосударственные учреждения, права последних производны от прав учредителей, права которых должны подтверждаться соответствующими документами. Однако из изложенного правила, на наш взгляд, необходимо сделать некоторые исключения, которые на данный момент не предусмотрены законодательством и создают некоторую неопределенность в правах. В частности, при приобретении негосударственным учреждением недвижимого имущества на основании гражданских правовых сделок от третьих лиц или первоначальными способами, в том числе в результате нового строительства, а не от учредителей, такое имущество приобретается учреждением, самостоятельно заключающим сделку, в оперативное управление, а не в собственность. В таких сделках нигде не упоминаются учредители и характер их прав на приобретаемое учреждением имущество. Права на недвижимое имущество не признаются без государственной регистрации прав в правовом кадастре. Поскольку законодательством о государственной регистрации в настоящее время не предусмотрена норма, в соответствии с которой государственная регистрация права оперативного управления негосударственных учреждений означала бы одновременно государственную регистрацию права собственности учредителей, признание прав последних на недвижимое имущество учреждения становится достаточно проблематичным. В связи с изложенным, считаем необходимым предусмотреть в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество норму, признающую право собственности учредителей на недвижимое имущество, зарегистрированное на праве оперативного управления негосударственных учреждений. Возникает вопрос о форме собственности учредителей на такое имущество. Если иное не установлено законодательными актами или соглашением учредителей, такое имущество, на наш взгляд, должно признаваться их общей долевой собственностью соразмерно вкладам.

Еще большая неопределенность в настоящее время существует при определении вещных прав учредителей негосударственных учреждений на земельные участки, которые им предоставляются в постоянное землепользование. В соответствии с законодательством земельные участки, на которых находятся объекты недвижимости, находящиеся в оперативном управлении, в том числе входящие в состав объекта кондоминиума, предоставляются на праве постоянного землепользования (см.: п. 1 ст. 40 Указа "0 земле"). Исходя из изложенного принципа презумпции права государственной собственности на земельные участки, не находящиеся в государственной собственности, земельные участки, оформленные в постоянное землепользование негосударственных учреждений, сохраняются в государственной собственности и учредители права собственности на них не приобретают. При нахождении на таких земельных участках объектов недвижимости, признаваемых собственностью учредителей, проблему можно решить на основании ст. 18 Указа "0 земле". Если же на земельном участке нет никаких других объектов недвижимости, после ликвидации негосударственного учреждения земельный участок должен быть возвращен собственнику, то есть государству. Излагаемая проблема может быть решена двумя способами. Возможно, при предоставлении земельного участка негосударственному учреждению следует указать, что земельный участок предоставляется его учредителям на праве собственности. Однако такое решение неудобно по двум причинам. Во-первых, земельные участки предоставляются физическим и юридическим лицам на основании их заявлений и, во-вторых, все земельные участки имеют целевое назначение. В связи с этим предпочтительнее является второй способ, при котором регистрации права постоянного землепользования негосударственных учреждений будет означать регистрацию на земельный участок права собственности его учредителей. Поскольку при таком решении могут быть затронуты интересы государства, которое не имеет в тех или иных случаях намерения предоставлять земельный участок в собственность, в решении о предоставлении необходимо обговаривать, что земельный участок предоставляется негосударственному учреждению на праве временного, а в случаях, установленных законодательными актами, на праве постоянного землепользования без приобретения на земельный участок права собственности учредителей. Однако, если земельный участок предоставляется для строительства и размещения зданий, являющихся собственностью учредителей, государство не может отказать в предоставлении на такие земли права собственности.