В жилом доме помимо жилых помещений могут быть нежилые помещения, также находящиеся в индивидуальной собственности (магазины, парикмахерские, конторы и т.д.). Их собственники также являются участниками кондоминиума, занимая правовое положение в кондоминиальных отношениях, аналогичное положению собственников жилых помещений.

Закон устанавливает равное правовое положение участников кондоминиума при решении всех вопросов, затрагивающих общий интерес (статьи 33, 43, 47 Закона).

Если в одном жилом помещении ( в одной квартире) проживают два или несколько собственников, а также если одно нежилое помещение принадлежит нескольким собственникам, они все вместе рассматриваются как один участник кондоминиума ( статья 33 Закона).

Кондоминиум, как всякая недвижимость, подлежит государственной регистрации в качестве единого комплекса, в котором выделяются объекты индивидуальной и раздельной собственности. Всякое изменение в составе собственников вследствие, например, продажи квартиры, требует внесения соответствующих изменений в регистрационные документы.

& 2. Управление объектом кондоминиума.

Поскольку в настоящее время жилые дома, объективно существующие в форме кондоминиальной собственности, управляются поспешно образованными кооперативами собственников квартир (КСК), такая форма управления кондоминиумом представляется на первый взгляд единственно возможной. Но Закон не содержит подобного категорического утверждения, напротив, допускает существование и других форм управления по выбору собственников ( ст. 42 ЗЖО).

При выборе формы управления всем домом необходимо учитывать, что дом должен управляться весь в целом как единый жилищный комплекс, ибо единство и общая принадлежность всех вне квартальных помещений и сооружений, всей инженерной системы, обеспечивающей жизнедеятельность такого жилищного комплекса, настоятельно требуют в отношении всего дома непрерывного наблюдения, контроля, ремонта, предупреждения аварий и устранения их последствий. Словом, всех необходимых действий, без которых эксплуатация дома и условия проживания в нем будут резко ухудшены или даже разрушены.

Индивидуальные договоры, не ухудшающие единой системы управления, возможны лишь для оказания сугубо индивидуальных услуг: внутриквартирное электроснабжение, телефон и некоторые другие услуги.

Для домов, в которых помимо квартир имеются и другие индивидуально используемые собственником нежилые помещения ( офисы, магазины, парикмахерские, ремонтные мастерские и т.п.), орган управления, аналогичный КСК, более точно именовать кооперативом собственников помещений - КСП. Правовой статус КСП и КСК является тождественным и кроме небольших различий, связанных с содержанием жилых и нежилых помещений, условия создания и деятельности как КСК , так и КСП являются однотипными.

Разумеется, избрание той или иной формы управления относится, как уже говорилось, к компетенции собственников квартир. Но поскольку, во-первых, использование какой-либо формы необходимо, и во-вторых, управление домом как таковым может осуществляться лишь в одной организационной форме, следует реально учитывать более целесообразной форму КСК.

Согласно Закону любой из собственников может быть инициатором образования КСК, но решение об этом должно быть принято на учредительном собрании, на котором присутствует не менее половины собственников в помещений. Если на собрании не будет такого кворума, предусмотренного пунктами 4 и 5 статьи 43 ЗЖО, оно считается несостоявшимся. Назначается повторное собрание, которое может состояться независимо от числе его участников.

Против этой нормы выдвигаются критические замечания, сводящиеся к тому, что нельзя придавать юридическую силу решению собрания, на котором было менее половины собственников помещений.

Но доводы подобного рода неубедительны. Дом не может нормально функционировать в качестве неуправляемого объекта, поэтому патовая ситуация в установлении какой-либо формы управления должна быть так или иначе преодолена. И установленный законный путь преодоления (проведение повторного учредительного собрания при любом количестве участников) является наиболее разумным. Он, кстати сказать, применяется для определения кворума и других собраний в добровольно создаваемых объединениях (см., например, статью 65 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 2 мая 1995 года «О хозяйственных товариществах»).

Итак, в силу решения учредительного собрания КСК признается образованным. Любой собственник имеет право считать себя членом кооператива, независимо от того, участвовал ли он в учредительном собрании и (или) в других собраниях кооператива. Для этого не требуется никаких заявлений и приемных процедур.

Не исключен, конечно, вариант, при котором участник кондоминиума определенным образом выразил свою волю не вступать в кооператив. Тогда, естественно, такого участника нельзя считать членом кооператива, ибо членство является добровольным. Данный собственник квартиры (помещения) не участвует в управлении кооперативом и в принятии решений общего собрания, но должен подчиняться всем решениям органов управления кооперативом, относящимся к содержанию и использованию общего имущества, обеспечивающим прочность и безопасность эксплуатации дома.

Однако с формированием КСК власть собственником помещений в определении формы управления не прекращается. Во-первых по решению членов КСК такая форма может быть изменена ( пункт 6 Закона). КСК, например, может передать по договору дом в управление определенному физическому или юридическому лицу ( подпункт 7 пункта 1 статьи 47 ЗЖО).

Во-вторых, если КСК объединяет несколько домов, то собственники какого-либо дома вправе выйти из состава кооператива и образовать свой отдельный кооператив или применить иную форму управления (пункт 7 статьи 42).

Кооперативы собственников квартир также подлежат государственной регистрации, но регистрируются они как юридические лица, то есть отдельно от регистрации кондоминиумов.

Заключение

На основании вышеизложенного напрашиваются следующие выводы и предложения:

1.На нынешнем этапе решения жилищной проблемы наметились как положительные, так и отрицательные тенденции. Положительные усматриваются в том, что расширены возможности граждан по распоряжению приватизированным или купленным жильем .(В частности, граждане имеют право отчуждать, передавать наследникам и т.д.)

Отрицательные же - состоят в том, что перспектива получения жилья для подавляющего большинства очередников становится все более призрачной, а кредиты явно не покрывают затраты на приобретение жилья в собственность и вопрос об их возврате усугубляется растущей инфляцией.

Поэтому, в нынешних непростых условиях все ветви власти, должны осознать, что без широкой государственной поддержки без дотаций из государственного и местного бюджета обеспечение граждан жильем становится неразрешимой проблемой.

2.Не менее важно восстановить государственное управление системой жилищно-коммунального хозяйства, обуздать монополистов, обеспечивающих население водой, энергоресурсами, отвечающих за санитарно-эпидемиологическое, экологическое благополучие городов и населенных пунктов, иначе система жилищно-коммунального хозяйства придет в окончательный упадок. При этом надо учитывать тот факт, что основная масса жилья была построена 20-30 лет назад и нуждается в серьезной реставрации, а многие здания вообще не соответствуют современным требованиям благоустройства.