6. Не претерпели изменений, но по-прежнему сохраняют свою актуальность и иные способы приобретения права собственности на жилые помещения – наследование, возникновение права собственности в силу приобретательной давности и другие. Получает распространение на практике такой способ приобретения права собственности на жилище, как соглашение об уплате алиментов, которое может содержать условие об уплате алиментов «путем предоставления имущества» (п. 2 ст. 104 Семейного кодекса Российской Федерации).

Права членов семьи собственника жилого помещения

Собственник жилого помещения вправе предоставить гражданину жилое помещение или часть его во владение и (или) в пользование. Основаниями для этого могут служить договор найма, договор безвозмездного пользования или иное законное основание, в качестве которого можно назвать, в частности, вселение собственником в качестве членов своей семьи родственников, нетрудоспособных иждивенцев, а в исключительных случаях и иных лиц.

Часть 1 ст. 31 ЖК относит к членам семьи собственника супруга, детей и родителей собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в жилое помещение в качестве членов семьи. По общему правилу члены семьи собственника жилого помещения вправе пользоваться этим жилым помещением наравне с собственником.

Жилищный кодекс исходит из приоритета права собственности на жилое помещение над правом пользования этим жилым помещением иными лицами, в том числе и членами семьи собственника, не являющимися собственниками. Поэтому в соответствии с ч. 4 ст. 31 прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения влечет по общему правилу прекращение права пользования этим жилым помещением бывшими членами семьи. Таким образом, пределы права пользования жилым помещением иными лицами теперь определяются собственником этого жилого помещения, а не законом, как это было ранее.

Из этого правила законодательство делает ряд исключений. Во-первых, соглашением между собственником и бывшими членами его семьи могут быть установлены иные правила.

Во-вторых, в соответствии со ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие положений ч. 4 ст. 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации этого жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

В-третьих, положение ч. 4 ст. 31 следует применять с учетом норм Гражданского и Семейного кодексов, регулирующих законный режим имущества супругов, если между ними не был заключен брачный договор. В случае приобретения жилого помещения в собственность супругами в период брака, даже если титульным собственником этого жилого помещения выступает один из супругов, жилое помещение будет объектом права общей совместной собственности, поэтому при расторжении брака между бывшими супругами возникнет спор не о праве пользования жилым помещением, а о разделе жилого помещения, как совместно нажитого имущества. Аналогичная ситуация возникает и в случаях, когда согласно ст. 256 Гражданского кодекса РФ, а также ст. 37 Семейного кодекса РФ, жилое помещение, принадлежавшее одному из супругов до вступления в брак либо полученное им в период брака в дар или в порядке наследования, будет признано судом совместной собственностью по иску бывшего супруга, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, переоборудование и т.п.).

В-четвертых, в соответствии с ч. 4 ст. 31 решением суда право пользования жилым помещением может быть сохранено за бывшими членами семьи собственника на определенный срок, если у него нет оснований приобретения или пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника или другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением. По истечении срока пользования жилым помещением бывшими членами семьи право пользования жилым помещением прекращается, если иное не предусмотрено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. До истечения срока право пользования бывшего члена семьи собственника может быть прекращено в судебном порядке, если прекратилось право собственности на жилое помещение самого собственника (например, в случае его смерти либо в случае отчуждения собственником жилого помещения третьему лицу). Аналогично решается вопрос и тогда, когда отпадают обстоятельства, которые послужили основанием для сохранения на определенный срок права пользования жилым помещением бывшего члена семьи (например, приобретение им в собственность жилого помещения в порядке наследования или по иному основанию, вступление в новый брак и приобретение права пользования жилым помещением другого собственника и т.п.).

Жилищный кодекс предусматривает единственную ситуацию, в которой на собственника жилого помещения может быть возложена обязанность по обеспечению другим жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи. Это касается случаев, когда собственник исполняет алиментные обязательства в пользу бывших членов семьи. Суд по требованию этих лиц вправе обязать собственника обеспечить их иным жилым помещением.

Нормы ч. 4 ст. 31 радикально изменяют характер прав бывших членов семьи собственника по пользованию принадлежащим ему жилым помещением по сравнению с ранее действовавшим законодательством. Вместе с тем они сформулированы недостаточно четко, что вызывает ряд вопросов. Если в отношении прав бывшего супруга законодатель определил свою позицию более или менее ясно, то этого нельзя сказать в отношении прав родителей и детей собственника. Во всех ли случаях можно считать родителей совершеннолетнего собственника членами его семьи? Сохраняют ли родители собственника право пользования жилым помещением в силу ст. 31 Кодекса, если собственник стал проживать раздельно с ними? Будет ли рассматриваться в качестве члена семьи собственника его несовершеннолетний ребенок, если брак между родителями расторгнут, бывший супруг и ребенок собственника обладали до расторжения брака лишь правом пользования жилым помещением собственника, а после расторжения брака ребенок собственника и бывший супруг проживают с собственником раздельно?

Из ст. 31 ЖК следует, что между собственником и членами его семьи могут быть заключены соглашения о характере и содержании права пользования жилым помещением собственника, однако не ясно, о каких по своей правовой природе соглашениях идет речь. Между супругами может быть заключен брачный договор, значимость которого в связи с принятием нового Жилищного кодекса значительно возрастает. А какие соглашения могут заключаться между собственником жилого помещения и его дееспособными родителями, если у родителей нет иных законных оснований права пользования жилым помещением? Наиболее уязвимы в этой ситуации права пользования жилым помещением несовершеннолетних детей собственника в случае расторжения брака между родителями. Если права пользования детей не определены брачным договором между супругами, на детей при определенных обстоятельствах должен распространяться законный режим права пользования жилым помещением, установленный в ч. 1 ст. 31.