Определённую роль в этом сыграла, очевидно, необходимость учесть возможные негативные последствия такого шага: сужение свободного рынка жилых помещений, предоставляемых внаём на коммерческих началах. Имеется в виду, что этот рынок играет определённую роль в решении жилищной проблемы, всё ещё весьма острой для нашей страны.[25]

Вместе с тем, в настоящее время существует специальная норма, решающая определённым образом вопрос о цене в договоре коммерческого найма для случая, когда его предметом служит жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Имея в виду установление контроля за соответствующим условием в таких договорах, предусмотрена необходимость регулирования применительно к ним оплаты жилья. Соответствующие функции возложены на Правительство РФ, органы исполнительной власти субъектов РФ и местную администрацию (ст. 17 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).

Последствия неоплаты квартиры и коммунальных услуг выражаются в возможности взыскания невнесённой той или другой платы на основе исполнительной надписи нотариальных органов, а по прошествии установленного для этого срока соответствующие требования регулируются через суд. Точно так же в суде разрешаются и споры об основаниях начисления и размерах квартирной платы и платы за коммунальные услуги.[26]

С целью обеспечить стабильность отношений сторон по договору коммерческого найма законодатель (ст. 684 ГК) признаёт за нанимателем по истечении срока действия договора преимущественное право перед любым другим лицом заключить договор с наймодателем на новый срок. Соответственно не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из трёх вариантов: заключить договор на новый срок на прежних условиях; заключить договор на новый срок, но на иных условиях; предупредить о желании прекратить действие договора, объясняя это тем, что принял решение не сдавать жилое помещение кому бы то ни было в течение не менее одного года.

В договоре коммерческого найма, как и в любом другом консенсуальном договоре, могут быть чётко разграничены два этапа во взаимоотношениях сторон. На первом стороны связаны правами и обязанностями, которые имеют предметом передачу жилого помещения нанимателю, а на втором - таким предметом становятся нормальное пользование жилым помещением одной из сторон (нанимателем) и обеспечение ей такого пользования другой стороной (наймодателем).

В соответствии со ст. 672 ГК наймодатель должен передать нанимателю жилое помещение «свободным и в состоянии, пригодном для проживания».

Первое требование означает, что жилое помещение необходимо передать свободным не только в фактическом, но и в юридическом смысле. Соответственно в Положении о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности Москвы, предусмотрено: «Жилое помещение, передаваемое по договору найма должно быть свободно от любых обязательств».[27] Второе из указанных всё в том же п. 1 ст. 676 ГК требований имеет более широкое значение. Прежде всего, имеется в виду необходимость оценивать состояние передаваемого жилого помещения с точки зрения его пригодности для «постоянного проживания». Состояние жилого помещения на момент его передачи нанимателю фиксируется подписанными обеими сторонами актами.

Сторонам договора коммерческого найма предоставляется возможность самим определять сроки внесения платы за жилое помещение (п. 3 ст. 682 ГК) и порядок её внесения. Если стороны не воспользовались предоставленным им правом устанавливать сроки внесения платы за жилое помещение, это означает, что они будут руководствоваться порядком, предусмотренным Жилищным кодексом, к которому прямо отсылает ст. 682 ГК. Имеется в виду ст. 56 ЖК РСФСР, возлагающая на нанимателя обязанность вносить плату за жильё ежемесячно не позднее десятого числа следующего месяца.

ГК содержит специальные правила, посвящённые основаниям и порядку расторжения договора коммерческого найма (ст. 687). При этом, согласно ст. 688, последствием расторжения этого договора является выселение из жилого помещения на основании решения суда как самого нанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении.

Прежде всего, ст. 687 ГК различает расторжение договора самим нанимателем и по решению суда, притом вынесенному по иску наймодателя либо любой из сторон в договоре найма.

Возможность расторжения договора по требованию любой из сторон связана с наличием таких обстоятельств, которые в равной мере могут оказаться следствием противоправных действий, допущенных как нанимателем, так и наймодателем. Один из подобных случаев, названных в ст. 687 ГК, - это когда жилое помещение перестало быть пригодным для постоянного в нём проживания (например, оказалось в аварийном состоянии). Под аналогичный случай выселения могут подойти также основания выселения, указанные в жилищном законодательстве, к которому отсылает соответствующая норма ст. 687 ГК. Та же статья особо выделяет последствия ещё двух обстоятельств. Об одном из них уже шла речь: это использование жилого помещения не по назначению. Второе обстоятельство - систематическое нарушение прав и интересов соседей. Для обоих этих случаев установлена особая процедура. Вначале наймодатель должен предупредить нанимателя о допущенных последним нарушениях, указав на необходимость их устранения. И только тогда, когда нарушения останутся неустранёнными, у наймодателя появится право возбудить судебное разбирательство, которое осуществляется в описанном уже выше порядке. Имеется в виду, в частности, возможность для суда либо сразу же вынести решение о выселении, либо предоставить вначале ответчику срок (до одного года) для исправления недостатков. Тогда истцу придётся вторично возбудить дело о выселении, притом суд, в случае удовлетворения им иска, и тогда вправе предоставить срок (до одного года) для исполнения принятого решения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог проведённой работы, нужно отметить, что, к сожалению, далеко не во всех случаях могут быть даны ответы на все возможные вопросы. Тем более что в настоящее время жилищные отношения регулируются нормативными актами различной юридической силы, принятыми в разное время (сохраняют силу некоторые акты 20-30 годов) и нередко противоречащих друг другу.

На нынешнем этапе решения жилищной проблемы наметились как положительные, так и отрицательные тенденции. Положительные усматриваются в том, что расширены возможности граждан по распоряжению полученным жильём. В частности, приватизировав государственное и муниципальное жильё, гражданин может оставить его наследникам. Отрицательные, которые пока превалируют, состоят в том, что перспектива получения жилья для подавляющего большинства очередников становится всё более призрачной, а субсидии и кредиты явно не покрывают затраты на приобретение жилья в собственность. Множится число преступлений, совершаемых на почве квартирного бизнеса.