В то же время, из этого не следует делать вывод о том, что и соглашение сторон об изменении договора аренды недвижимости (например, изменение размера арендной платы) также не подлежит государственной регистрации на том основании, что в силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и сам договор, а раз государственная регистрация не является элементом формы договора, то и соглашение об изменении договора регистрации не подлежит.

Как разъяснено в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59, соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьезным изменениям. Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей.

Во-первых, обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).

Правила п. 1 ст. 652 ГК РФ имеют общий характер. Арендатору, одновременно с передачей задания или сооружения, передаются права на часть земельного участка независимо от того, является ли арендатор собственником земельного участка. Право на часть земельного участка передаётся арендатору задания или сооружения лишь в том случае, когда арендатор и владеет, и пользуется зданием или сооружением.

Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение.

Когда арендодатель задания или сооружения являет и собственником земельного участка, согласно п. 2 ст. 652 ГК РФ арендатору предоставляется либо право аренды на соответствующую часть земельного участка, либо иное право. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. З ст. 652 ГК РФ).

Заключения отдельного договора аренды части земельного участка не требуется, а плата за пользование земельного участка уже включена в размер арендной платы за задание или сооружение, если иное не предусмотрено законом или договором.

На судьбу прав арендатора на земельный участок, до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК РФ)

Во-вторых, исполнение арендодателем обязанности по передаче помещения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать помещение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче помещения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.

Обязанность арендатора по возврату арендованного помещения оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче помещения (п. 2 ст. 655 ГК РФ). Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче помещения в аренду.

Указанные правила имеют большое значение на практике.

Так, например, в связи с тем, что обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в передаче имущества по акту приема-передачи, то только после его составления и передачи имущества арендодатель вправе требовать уплаты ему арендной платы. На указанное обращалось внимание и в арбитражной практике.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.07.96 № 678/96[18] отмечено, что арендодатель обязан передать арендатору помещение по акту сдачи-приемки. Поэтому вывод о том, что ответчик (арендатор) обязан вносить арендную плату независимо от выполнения или невыполнения арендодателем своих обязательств по передаче арендатору помещения, является ошибочным.

В-третьих, к числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений, помимо его предмета, относится также цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

В случае, когда плата за аренду помещения установлена в договоре на единицу площади помещения или иного показателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору помещения (п. 3 ст. 654 ГК РФ). Фактический размер помещения в этом случае может быть взят, к примеру, из передаточного акта, составление которого обязательно. Впрочем, общая площадь передаваемых помещений вполне может содержаться и в самом договоре.

Часто арендная плата по договору устанавливается в условных единицах (у. е.).

Арендная плата за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург устанавливается в соответствии с методикой определения арендной платы и расчетов объемов возмещения затрат арендатора на выполнение работ по капитальному ремонту и осуществлению неотделимых улучшений арендуемого объекта нежилого фонда[19].

В настоящее время продолжает действовать методика, утвержденная Распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.1997 № 1291-р[20].

Величина условной единицы, применяемая в методике, устанавливается один раз в год при рассмотрении и утверждении проекта закона Санкт-Петербурга о бюджете Санкт-Петербурга на очередной финансовый год и утверждается одновременно с принятием закона Санкт-Петербурга о бюджете Санкт-Петербурга на очередной финансовый год[21]. Законом Санкт-Петербурга от 09.12.2003 N 676-101 "О бюджете Санкт-Петербурга на 2004 год"[22] с 1 января 2004 года величина условной единицы, применяемая для расчета арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, установлена в размере 31 рубль 50 коп.