Содержание права бессрочного пользования землей, а также права аренды и права временного пользования, на которых сельскохозяйственные организации тоже могут использовать участок, образуют правомочия владения и пользования (аналогично правомочиям владения и пользования при собственности). Что касается правомочия распоряжения землей, то ни пользователь (как постоянный, так и временный) ни арендатор им не обладают.

Передача гражданам и юридическим лицам земельного участка во временное пользование оформляется договором временного пользования землей сельскохозяйственного назначения (форма договора утверждена Постановление Правительства РФ от 19 марта 1992 года № 177).

Право аренды земельного участка сельскохозяйственных коммерческих организаций возникает на основании договора аренды в соответствии с положениями гражданского и земельного законодательства РФ. Вопрос аренды и арендных отношений надо рассмотреть особо. Сейчас в стране значительное место занимают сельскохозяйственные коммерческие организации, которые были образованы на основе аренды земель сельскохозяйственного назначения, что вызвано рядом исторических причин.

Аренда земельного участка - временное владение землей, нормы пользования которого установлены федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации и договором между собственником и арендатором. Таково академическое определение этого понятия.

Аграрная реформа начала 90-х годов сделала ставку на предоставление земли в собственность производителям, а не в аренду. Ведь приватизация земли и означает ее передачу в собственность крупным и малым (семейным) коллективам производителей, и лишь хозяйствам, претендующим на землю сверх установленных норм, она может продаваться или сдаваться в аренду государственными органами.

Считается также, что истинный хозяин должен быть собственником, а не арендатором, ведь именно собственник заинтересован в стойком улучшении земель, тогда как арендаторы (особенно краткосрочные) способны растратить тот уровень плодородия, который окажется на предоставленных им землях.

При разработке законодательства об аренде был принят во внимание тот фактор, что качество и плодородие в различных регионах России существенно отличаются. Если в малонаселенных местностях земля имеет сравнительно невысокую ценность и ее передача в частную собственность не вызывает конфликтов, то в регионах с плотным населением та его часть, которая так или иначе оказывается отстраненной от земли, закономерно проявляется недовольство тем, что земля попадает в руки немногих. Этим доводом нередко пользуются региональные власти и для того, чтобы сузить распространение частной собственности на землю.

Поэтому в регионах, где земля имеет высокую ценность, более основательно было бы продавать ее (в рассрочку), либо сдавать в аренду, либо пропорционально уменьшить норму бесплатной ее передачи в частную собственность.

Помимо уже испытанных методов приватизации земли, в разных регионах страны могут быть испробованы также иные, включая (льготную) продажу земли в частную собственность, сдачу государственной земли в аренду и другое.

Поэтому, независимо от политических предпочтений, нужно быть готовым к тому, что государственные земли будут переходить в частные руки не только путем их бесплатной раздачи, но и посредством гражданско-правовых сделок, подвергающихся определенному преломлению в зависимости от особенностей земельных отношений в каждом конкретном регионе. При этом, распорядителем судьбы государственных земель должны быть не только местные органы власти, но также и государственные органы федерального и регионального уровней - в зависимости от того, кому именно (муниципальными властям или же региону, Федерации) будет принадлежать та или иная земля на праве собственности.

Последнее обстоятельство требует реорганизации нынешней единой государственной землеустроительной службы, ибо у каждого органа власти должно быть “Свое” звено этой службы, подчиненной только ему, и выведенное из-под властного воздействия одноименного звена той же службы, состоящей при органе власти более высокого порядка. Такое “раздробление” государственной землеустроительной службы будет означать на деле прекращение так называемого двойного подчинения ее низших звеньев. Можно ожидать, что между различными, независимыми друг от друга звеньями этой службы сохранятся профессиональные, научные или иные связи; можно полагать, что нормативные и методические документы федерального звена землеустроительной службы, как наиболее квалифицированной, сохранят свой авторитет.

Продажа или сдача в аренду государственной земли по форме должна быть такой же сделкой, как аналогичные акты в пределах частного сектора. В принципе, к тем и другим должны применяться одни и те же правила. В то же время формы бланков, применяемых для однотипных сделок, могут и должны быть разными. Например, продавая или сдавая в аренду землю, орган государственной власти имеет возможность как бы в одностороннем порядке предписать целевое назначение земли и предусмотреть санкции за нарушение этого условия.

Но если земля меняет владельца в пределах частного сектора, то прежний владелец может (и должен) лишь указать ее целевое назначение согласно некому первоначальному акту, относящемуся к моменту приватизации этой земли. Естественно также, что он не может угрожать покупателю какими-либо санкциями в случае нарушения последним режима, предписанного целевым назначением земли. О таких санкциях покупателю могут напомнить лишь при государственной регистрации сделки (от имени государства, но не от имени продавца). Если же частная земля сдается в аренду, то от арендодателя можно и нужно требовать, чтобы в арендный договор было включено условие о целевом назначении земли и о возможных санкциях - как со стороны арендодателя, так и земельных органов - в случае нарушения этого условия.

Договор аренды и договор временного пользования имеют нечто общее. В обоих случаях это срочный договор, т.е. на заранее установленный срок. В тоже время между ними имеются различия. Так, договор аренды может быть краткосрочным - до 5 лет, и долгосрочным - до 50 лет, договор же временного пользования землей заключается, как правило, на срок не более 3 лет; арендодателями, согласно законодательству, могут быть только собственники земельных участков, а срочной предоставляющей земельный участок во временное пользование - кроме собственника также землевладелец, землепользователь или арендатор. Имеются и другие различия.

Российский комитет по земельным ресурсам и землеустройству в письме от 18 марта 1996 года № 5-16\489 направил своим органам на местах рекомендательную форму договора аренды земельных участков, поселений. Этот договор реализует отношения владельцев земли в лице муниципальных властей и арендаторов, которыми могут выступать любые частные и юридические лица. Форму этого договора с некоторой доработкой могут использовать любые собственники земли.

Необходимость появления такого документа назрела давно. Раньше местные органы власти вынуждены были сами составлять договоры аренды, что нередко приводило к курьезам. Так, в одном из райцентров был заключен договор аренды без упоминания об арендной плате, ее размере и сроках Участок о котором идет речь, был передан в пользование на 49 лет практически бесплатно. Подобных случаев достаточно.