Работа здесь позволяет выявить все серьезные проблемы, к которым относятся:

- наличие высокого обременения,

- отсутствие или дефицит площадей для организации стройплощадок,

- трудности с инженерией и коммуникациями,

- сложная геологическая ситуация по ряду адресов строительства,

- жесткие ограничения по застройке, включая соблюдение требований по сохранению архитектурного облика исторических районов города.

Работа в условиях Центра требует комплексного подхода. Департамент намерен на практике отработать прогрессивную схему поквартальной реконструкции, позволяющую еще эффективнее решать весь комплекс вопросов.

В то же время положение крупнейшего городского инвестора, успешно финансирующего социально значимые проекты позволяет рассчитывать на целый ряд экономических преимуществ в рамках своей деятельности. Постоянно усложняющийся круг задач в рамках стройкомплекса Москвы и их успешное выполнение в интересах города обеспечивают снижение уровня инвестиционных рисков для реализуемых Департаментом проектов и высокий уровень доверия деловых партнеров, включая финансовые и банковские структуры. Подтверждением этого является высокий кредитный рейтинг ДИПС, возможность выбирать наиболее выгодные варианты получения кредитов.

Что касается наиболее перспективных форм и методов работы, то необходимо подчеркнуть, что важным фактором роста объемов реализации жилья становится внедрение механизмов ипотечного кредитования.

Большие возможности по увеличению объемов жилищного строительства заложены в системе ипотечного кредитования, которое определяется в правительственных документах как приоритетное направление развития социальной сферы. Как инвестор, которому в повседневной деятельности приходится сталкиваться с множеством острых социальных вопросов, ДИПС считает, что настало время для широкого внедрения ипотеки – популярного и проверенного международной практикой метода решения стратегических социальных задач.

Ипотечное кредитование в ближайшие десятилетия может и должно стать эффективным инструментом по вовлечению в инвестиционную сферу «замороженных» денег населения и удовлетворить значительный неудовлетворенный спрос на социально доступное жилье.

Главное – правильно решить возникающие при этом достаточно сложные финансовые проблемы инвесторов и покупателей жилья. ДИПС в настоящее время активно работает над разработкой схемы, которая позволит реально использовать возможности ипотечной системы для разрешения актуальных социальных проблем города.

«Одним из самых перспективных сегментов московской недвижимости является федеральная собственность. Сейчас пошли активные конкурсы на объекты Минимущества, Минкультуры и прочие объекты. И люди, которые участвуют в этих конкурсах, абсолютно не представляют тех рисков, которые последуют за победой в этих конкурсах. Все забывают, что существует город Москва, что с городом надо делиться. Как делиться никто не знает ни в Москве, ни в Федерации, ни среди самих девелоперов. Механизмов отстроенных до конца пока нет, но все очень хотят. Ситуация напоминает 93-й год, когда в Москве бездумно раздавались инвестиционные контракты. Тогда было несколько тысяч инвестиционных контрактов, думаю, что около тысячи сейчас бродят по рынку по той или иной причине: либо их невозможно осуществить, либо в свое время было вложено очень много денег, и они до сих пор не могут окупиться.

Вот это основные тенденции, которые есть на рынке. Если говорить о нежилье, то в ближайшем времени город начнет присутствовать в этом сегменте рынка как инвестор. И перед различными департаментами Правительства Москвы поставлена задача прекратить продавать объекты городской собственности и пора, наоборот, их воспроизводить. Мы планируем построить в 2005 году около 100 тыс. кв. м. нежилья. Это капля в море, но постепенно город будет наращивать свои объемы», - отметил в своем выступлении начальник отдела перспективных проектов Департамента на конференции: "Инвестиции в московскую недвижимость". 2 апреля 2004 г.

Рынок недвижимости неразрывно связан с общеэкономической ситуацией и для него характерны периоды подъема и спада. Если оглянуться назад в год 1997, то окажется, что рост цен на московском рынке жилья составил немногим более 20%, т. е. около 3% в год, что нельзя считать показателем высокой доходности. Поэтому инвестор никогда не должен забывать о рисках, которые являются составной частью инвестиционного проекта.

Департамент не забывает, что началу любого проекта, независимо от его масштабности, должны предшествовать скрупулезные исследования, учитывающие все составляющие бизнес – процесса, необходимо понимание происходящего на рынке и влияние на ситуацию различных факторов. По этой и многим другим причинам ДИПС является своего рода монополистом в инвестировании в строительный комплекс г. Москвы и, что особенно важно, весьма удачным.

3. Направления совершенствования методов и средств, используемых Департаментом инвестиционных программ строительства г. Москвы.

Наряду с заметным ростом инвестиций в строительный комплекс Москвы, благодаря такому исполнительному органу как ДИПС, так же существуют и проблемы в различных областях данной сферы деятельности. Новое строительство в Москве в последнее время нередко сопровождается массовыми протестами со стороны жителей. Застройщики не только нарушают архитектурный облик их родного района, вырубают все зеленые насаждения и сносят детские площадки, но и зачастую серьезно угрожают целостности домов, расположенных близко к стройке. К тому же вынужденные переселенцы не хотят уезжать на окраины столицы.

Отсутствие свободных строительных площадок в Москве лишает инвесторов возможности проводить комплексную застройку того или иного района. Точечная же застройка приводит к тому, что застройщик вторгается в уже сложившуюся инфраструктуру района, сносит детские площадки и площадки для выгула собак, вырубает зеленые насаждения. К простым просьбам и обращениям жителей районов, где складывается такая ситуация, столичные чиновники, как правило, остаются глухи. Поэтому единственной возможностью для жителей остаются акции массового протеста: митинги, стычки с милицией, остановка строительной техники. Впрочем, такие средства нередко оправдывают себя.

Вместе с тем состояние жилищного фонда сегодня не отвечает потребностям населения. Велико количество аварийных и ветхих домов, которые требуют реконструкции и сноса. По данным ДИПСа на сегодняшний день снесено 1 541,9 тыс. кв.м. (446 панельных пятиэтажных домов); 948,4 тыс. кв.м. из ветхого жилищного фонда (457 зданий); а также 193,7 тыс. кв.м. жилья в «несносимых» сериях в целях технологического сноса (52 здания).

С момента перехода реализации Программы под контроль Департамента, ДИПС передал городу под переселение 521,6 тыс. кв.м., построенных за счет привлеченных средств. Это достаточно неплохой показатель, еще около 2,5 млн. московских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Среди них семьи военнослужащих и участников боевых действий, дети – сироты инвалиды, семьи граждан, признанных беженцами и вынужденными переселенцами, т.е. те, кто нуждается в так называемом «социальном жилье».