Объектом залога могут быть недвижимость (здания, сооружения, предприятия); имущественные права на недвижимость, в том числе предусмотренные законодательством права по аренде земельных участков; движимое имущество, в том числе акции, облигации и другие ценные бумаги, денежные средства и другие активы. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

При отборе объектов залога должны учитываться в первую очередь определенность юридического статуса объекта, устойчивость его рыночной стоимости, коммерческая рентабельность и экономическая эффективность объекта. Заложенное имущество должно обеспечить возвратность кредита и уплату процентов по нему. Залогодателем выступает либо администрация края, либо организация (предприятие), осуществляющая проект. Получателем кредита является организация, осуществляющая проект.

Объекты, включенные в залоговый фонд, бронируются на период действия договора о залоге, что влечет запрет операций с правами на них (продажу и т.п.). При необходимости вносятся соответствующие изменения в планы приватизации этих объектов. С прекращением залога объект исключается из залогового фонда администрации края. Объекты, переданные специализированной компании для целей залогового обеспечения, после прекращения залога могут оставаться в залоговом фонде администрации края для повторного использования в качестве предмета залога при заключении новых кредитных сделок.

Законодательные правила залогового механизма прописаны в Законе "Об инвестиционной деятельности в Приморском крае". Законодательством предусмотрено, что порядок использования залогового кредитовании для финансирования проектов определяется администрацией края. Межведомственная комиссия по залоговому кредитованию, формируемая краевой администрацией, разрабатывает политику использования этого механизма в интересах края, готовит предложения и проекты правовых актов по данному направлению, содействует развитию инфраструктуры залогового кредитования, в том числе вторичного рынка ипотеки, формирует краевую программу залогового кредитования и залоговый фонд, оказывает помощь предприятиям и организациям края в использовании механизма залогового кредитования. Краевую программу залогового кредитования утверждает администрация края.

Этим законом определены не только гарантии прав инвесторов, использования их доходов, но и различные формы стимулирования инвестиций, налоговые льготы при осуществлении инвестиционной деятельности, залоговые и страховые механизмы.

Ярким примером эффективности таких льгот является строительство во Владивостоке бизнес-центра Южно-корейской фирмы «Хендэ». Дума Приморского края своим постановлением № 407 от 25.07.96 г. "О привлечении иностранных инвестиций в строительство объектов гостиничного бизнеса и сферы услуг в Приморском крае" предоставила предприятиям, созданным с участием иностранных инвесторов, доля которых в уставном капитале не менее 30%, осуществляющим строительство объектов гостиничного бизнеса и сферы услуг в Приморском крае сметной стоимостью не менее 5 млн. долл., льготы по уплате налогов на имущество, на прибыль, На приобретение автотранспортных средств, на пользователей автомобильных дорог. Результат общих усилий, в том числе и льгот, предоставленных Думой, налицо. В 1997 году строительство этого объекта, начатое в 1996 г., закончено и он вошел в эксплуатацию.

Но такие разовые льготы проблему не решают. Нужен системный подход. Как раз принятие закона об иностранных инвестициях в крае и является таким подходом. Безусловно, и после принятия закона инвестиции сами по себе не пойдут в край. Нужна будет серьезная организаторская работа по активизации этого процесса. Но ясно одно - при наличии соответствующего закона такая работа даст и конкретную отдачу.

6.4 Иностранная инвестиционная деятельность в Приморском крае

По мнению консалтингового агентства «Эксперт-география» основными факторами влияющими на изменения рейтинга того или иного региона по каждому виду потенциала и риску являются:

· динамика конкретных показателей, положенных в основу составления рейтинга;

· характер распределения (плотность размещения) регионов на шкале показателей;

· изменение в приоритетах экспертов, влияющее на изменение веса того или иного рейтинга;

· последствия корректировки методических подходов.

Наибольшее, по мнению экспертов «Эксперт-география», улучшение рейтинга потенциала Приморского края обусловлено не только реальным ростом его инфраструктурного, институционального и потребительского потенциала, но и более полным учетом его интеллектуального и инновационного потенциала.

В инвестиционном рейтинге российских регионов (1996-1997 гг.), подготовленном этим агентством и опубликованном в журнале "Эксперт"№47, 1997 г., как наиболее динамичные, с точки зрения инвестиционной привлекательности, отмечены Саратовская, Мурманская, Амурская, Челябинская области, Краснодарский и Приморский края. По их мнению, за последние 2 года инвестиционный климат Приморского края значительно улучшился. Рейтинг проводился на основе анализа ресурсно-сырьевого, производственного, законодательного, интеллектуального потенциала. Но по мнению иностранных инвесторов это - несколько формальный рейтинг.

По их словам, им приходиться работать в очень трудном инвестиционном климате, намного более сложном, чем в Западной России. Однако Приморский край несомненно обладает определенными преимуществами: стратегическое географическое положение, достаточно большое население, что говорит о существовании рынка в регионе, хорошие трудовые ресурсы, однако возможности их использования довольно ограничены.

Среди негативных аспектов инвестиционного климата в Приморском крае они называют следующие:

· политическая нестабильность и активное присутствие криминальных структур;

· отсутствие солидной индустриальной базы, изначально Приморье было ориентировано на развитие военного производства;

· неразвитая юридическая инфраструктура, с очень высокими налогами, еще развивающейся системой бухгалтерского учета. а также довольно бюрократичными чиновниками;

· но наиболее отрицательным моментом является то, что до сих пор есть много руководителей, которые продолжают работать в советском стиле.

Однако, несмотря на это, инвесторы чувствуют, что в реальных измерениях экономика Приморского края развивается.

По уровню раз вития совместного и иностранного предпринимательства, на 1 января 1997 г. число предприятий с иностранными инвестициями (ПИИ), зарегистрированных в Приморье, достигло 1219, что составило 1,99% от общего числа ПИИ в России.

Сколько новых ПИИ появилось, в При морском крае и какие новые тенденции наблюдались в 1997 г.? Как сообщил руководитель Приморского отделения Государственной регистрационной палаты, заместитель председателя комитета по внешнеэкономическим и региональным связям администрации Приморского края Владимир Гончарук, последние два года отмечены стремлением зарубежных предпринимателей создавать ПИИ со 100%-ными иностранными инвестициями и филиалы зарубежных компаний. Так, в 1997 г. в Приморье (без учета ПИИ в СЭЗ "Находка") зарегистрировано 78 предприятий с иностранными инвестициями, в том числе 47 - со 100%-ным иностранным капиталом, 7 филиалов иностранных юридических лиц и 24 совместных предприятия. Общий уставный капитал ПИИ - 53918.3 млн. руб. (здесь и далее - неденоминированных), в том числе 28343,8 млн. руб. - доля иностранных инвесторов. Заметно увеличилось число ПИИ с долей иностранного капитала больше 100 млн. руб. В 1997 г. их было зарегистрировано 31.