1. Накопление средств, вносимых ежемесячно собственниками помещений в качестве платы на капитальный ремонт до тех пор, пока сумма накопленных средств не будет достаточной для его финансирования. Длительность накопления средств зависит от требуемой суммы и финансовых возможностей собственников в отношении размеров ежемесячных платежей.

2. Установление целевого сбора для проведения ремонта. Этот способ может использоваться в сочетании с накоплением средств за счет ежемесячных взносов/платежей.

3. Взятие кредита в банке для выполнения капитального ремонта с последующим возвратом кредита за счет ежемесячно вносимой платы за капитальный ремонт. Необходимо отметить, что для получения кредита обычно заявитель должен располагать собственными средствами в размере 10-30 % стоимости капитального ремонта, которые должны быть предварительно накоплены или собраны путем целевого сбора.

4. Сочетание накопления средств с кредитом и, если возможно, с получением средств из других источников (например, бюджетных средств поддержки собственников жилья).

Сочетание возможных источников финансирования капитального ремонта многоквартирного дома схематически представлено на рисунках 1 и 2.

Использование для финансирования капитального ремонта средств собственников помещений (ежемесячной платы и разовых целевых сборов) не обременяет финансирование ремонтов дополнительными затратами (например, выплатой процентов по кредиту). Но накопление средств собственников в фонде ремонта (на банковском счете товарищества собственников жилья) может быть экономически оправдано, скорее, для выполнения текущих ремонтов и поэтапного (в течение ряда лет) проведения средних по размерам финансирования работ по капитальному ремонту. То есть процесс обновления дома займет длительное время, в течение которого собственники почти постоянно будут жить в условиях строительной площадки. Провести же единовременно комплексный капитальный ремонт только за счет собственных накоплений собственники вряд ли сумеют – либо копить придется слишком долго, либо ежемесячные взносы будут очень большими. Длительное накопление средств на проведение крупного ремонта/модернизации приводит к их «замораживанию» и обесцениванию за счет инфляции, а также увеличению расходов на ремонт за счет опережающего инфляцию роста цен на строительно-ремонтные работы. Решение о долгосрочных сбережениях имеет значительные риски, связанные как с оценкой изменения уровня инфляции, так и политики банков в области изменения процентных ставок по сберегательным вкладам. Необходимо принимать во внимание также и то, что в период накопления средств на капитальный ремонт дом будет продолжать ветшать, затраты на его текущее техническое обслуживание и устранение аварий будут увеличиваться из-за возрастающего износа инженерных коммуникаций и оборудования, а собственники будут продолжать жить в плохих условиях.

Необходимо отметить, что способ накопления средств на капитальный ремонт может быть использован, главным образом, если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, поскольку в соответствии с законодательством, товарищество по решению общего собрания его членов может создать фонд будущих ремонтов, а средства, аккумулируемые товариществом на будущие ремонты не облагаются налогом на прибыль.

Способ накопления средств может использоваться очень ограниченно, если в многоквартирном доме не создано товарищество, а для управления им выбрана управляющая организация, поскольку плата по договору управления – это возмещение расходов на содержание и ремонт дома, понесенных управляющей организацией, а средства, поступившие на счет управляющей организации и не израсходованные на конец финансового года, будут считаться прибылью управляющей организации и облагаться налогом. Поэтому «накопление» может заключаться только в аккумулировании платы на ремонт, вносимой авансом в течение нескольких месяцев до начала ремонта, запланированного в текущем году.

Возможность обеспечения финансирования крупных ремонтов за счет целевых сборов целиком зависит от финансовых возможностей и желания собственников принять такое решение. Зарубежные специалисты по управлению жильем считают, что, прежде чем начинать обсуждать с отдельными собственниками такой способ финансирования ремонтов, рекомендуется оценить доходы собственников, определить структуру домашних хозяйств в доме по размерам доходов, рассчитать затраты на ремонт для отдельных собственников (пропорционально их доле в праве общей долевой собственности) и оценить их приемлемость для отдельных доходных групп домашних хозяйств.

Рисунок 1. Финансирование капитального ремонта многоквартирного дома, в котором создано ТСЖ

Рисунок 2. Финансирование капитального ремонта при управлении многоквартирным домом управляющей организацией

6. Капремонт в Казани начнется в 160 жилых домах