кредит – это дорогие деньги, поэтому необходимы меры, удешевляющие кредиты для собственников жилья, чтобы повысить их привлекательность в сравнении с длительным накоплением средств на крупные ремонты.

Если оставить в стороне несовершенство российского законодательства о товариществах собственников жилья, то решающими факторами для привлечения кредитных ресурсов в сферу капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов являются, с одной стороны, обеспечение более дешевых кредитов для собственников жилья и их товариществ (например, через субсидирование процентных ставок) и, с другой стороны, снижение рисков коммерческих банков (например, путем предоставления гарантий по кредитам товариществ собственников жилья и управляющих организаций). И тот, и другой механизм обеспечения доступности кредитных средств для товариществ собственников жилья во многом создается государством. В России пока о необходимость разработки подобных мер поддержки только обсуждается.

3. Кто принимает решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома и обеспечивает его проведение

Согласно Жилищному кодексу:

принятие решения о ремонте общего имущества, реконструкции многоквартирного дома является компетенцией общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (статья 44 ЖК РФ) вне зависимости от способа управления данным домом;

решение о ремонте принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (статья 46 ЖК РФ);

решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт принимается с учетом предложения управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений (статья 158 ЖК РФ).

Реализация принятого собственниками решения о проведении капитального ремонта является задачей лица/лиц или организации, управляющей многоквартирным домом.

В связи с тем, что процесс реального вовлечения собственников жилья в управление общим имуществом в многоквартирном доме фактически только начался, до последнего времени ситуация с проведением капитального ремонта складывалась следующим образом:

решение о капитальном ремонте продолжали принимать органы местного самоуправления по предложениям, главным образом, муниципальных управляющих организаций, утверждая титульные списки многоквартирных домов для капитального ремонта (исходя из технического состояния домов и возможностей местного бюджета);

размер платы за капитальный ремонт или вообще не устанавливался (потому что согласно ЖК РФ ее должны установить сами собственники помещений каждого отдельного дома на общем собрании, а эти собрания не проводятся), или устанавливался решением органов местного самоуправления как некий усредненный «общегородской тариф». В первом случае все расходы по капитальному ремонту целиком ложились на местный бюджет. Во втором случае деньги собственников разных домов через единый расчетно-кассовый центр собирались в некий «городской фонд», из которого осуществлялось финансирование капитального ремонта домов согласно утвержденному титульному списку, то есть собственники оплачивали ремонт чужого имущества. Если средства собственников попадают на счета управляющих организаций и не расходуются в течение года (потому что ремонт не планировался), они становятся прибылью этих организаций;

подрядные организации для выполнения работ по капитальному ремонту выбирались уполномоченной администрацией города структурой, что не способствовало развитию рынка жилищных услуг, а собственники не могли контролировать ни объем, ни качество работ.

Федеральный закон № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» определил ключевые моменты нового порядка предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов, соответствующий нормам Жилищного кодекса:

решение об участии в муниципальной адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (общим собранием членов товарищества собственников жилья), которое также утверждает смету расходов на капитальный ремонт;

общее собрание собственников помещений (общее собрание членов товарищества собственников жилья) принимает решение о долевом финансировании капитального ремонта за счет средств собственников помещений (средств товарищества собственников жилья) – не менее 5 % от предоставляемых средств;

получателями бюджетных средств являются товарищества собственников жилья (жилищные, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы) и управляющие организации, выбранные собственниками помещений, которые затем самостоятельно привлекают подрядные организации для проведения капитального ремонта.

Реализация Федерального закона № 185-ФЗ может реально содействовать запуску нового механизма финансирования капитального ремонта, при котором активная роль в организации капитального ремонта будет принадлежать собственникам помещений и уполномоченным ими организациям, а прямое вложение бюджетных средств уступит место мерам поддержки собственников жилья.

5. Порядок финансирования капитального ремонта

Для составления программы ремонтов многоквартирного дома, рассчитанной на несколько лет, существенное значение имеет не только учет необходимости и важности отдельных видов ремонтов, но и принятие финансовых решений на основе оценки экономической эффективности инвестируемых средств (по принципу окупаемости затрат, например, за счет экономии средств на текущее обслуживание многоквартирного дома и устранение аварийных ситуаций, а также за счет снижения потребления коммунальных ресурсов) и эффективности способов финансирования ремонтов.

До недавнего времени, пока капитальный ремонт многоквартирных домов проводился по решению органов местной власти за счет бюджета и, частично, средств, получаемых от населения путем включения в плату за жилое помещение и коммунальные услуги платы на капитальный ремонт, механизм финансирования капитального ремонта соответствовал русской поговорке «с миру по нитке – бедному рубашка». То есть, средства, получаемые от собственников помещений во всех многоквартирных домах в муниципальном образовании, расходовались на ремонт ограниченного числа многоквартирных домов, включенных решением органов местного самоуправления в «титульный список» капитального ремонта. Эту же практику продолжают использовать управляющие организации, получившие от муниципалитетов в управление многоквартирные дома. Такой порядок финансирования, когда средства собственников помещений одного дома расходуются на ремонт другого дома, являющегося имуществом других собственников, противоречит основному принципу законодательства: «собственник имущества содержит его за свой счет».

Организация, управляющая многоквартирным домом, должна обосновать и предложить собственникам наиболее экономически оправданный порядок (механизм) финансирования программы ремонтов или каждого из ее отдельных мероприятий. К механизмам финансирования, которые могут быть выбраны собственниками, относятся следующие.