Как уже отмечалось, процесс строительства складывается из следующих этапов (схема 1).

Схема 1. Долевое (инвестиционное) строительство

1.Инвестор принимает решение о необходимости и возможности строительства нового здания (сооружения).

2.Инвестор заключает инвестиционный договор с заказчиком-застройщиком и перечисляет денежные средства на счет заказчика.

3.Заказчик-застройщик выбирает проектную организацию, осуществляет приемку разработанной проектно-сметной документации, согласовывает ее в установленном порядке и производит оплату данной работы.

4.Заказчик-застройщик заключает договор с генеральным подрядчиком на выполнение строительных работ. При выполнении таких работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.

5.В процессе строительства заказчик-застройщик перечисляет денежные средства непосредственно на счет генерального подрядчика, при необходимости обеспечивает стройку материалами, осуществляет технический контроль за выполненными работами.

6. После выполнения всего объема работ заказчик и генподрядчик обеспечивают приемку работ государственной комиссией и передачу объекта инвестору.

Основные задачи заказчика-застройщика — аккумулирование денежных средств инвесторов (дольщиков) для обеспечения строительства и обеспечение технического надзора за строительством. Таким образом, если в процессе строительства здания не задействована организация, выполняющая функции заказчика-застройщика, это делает невозможным контроль за данным процессом и приемку строительного объекта государственной комиссией. Следовательно, ввод объекта в эксплуатацию будет невозможен. Заказчик-застройщик имеет право строить объект на собственные средства. В этом случае он одновременно является инвестором строительства. Он может также брать для строительства кредиты и займы, привлекать соинвесторов (дольщиков). Заказчик-застройщик может вести строительство только за счет средств инвесторов. Такая фирма называется «специализированный заказчик-застройщик». Все расходы заказчика-застройщика должны быть предусмотрены сметой, которая составляется перед началом строительных работ. В смете нужно отдельно указать, сколько денег организация выделит собственно на строительство, а сколько — на содержание заказчика-застройщика. Большинство работ, выполняемых заказчиком, следует относить к строительным работам в соответствии с ОКВЭД. Однако не все работы, выполняемые заказчиком, можно квалифицировать как строительные. Иногда одним из субъектов строительной деятельности выступает администрация (например, города), что указано в схеме 2.

Схема 2. Строительство с учетом инвестиционного договора с администрацией

Администрации может принадлежать земля или старое строение, которое нуждается в реконструкции. В этом случае инвестор выкупает у администрации право на производство реконструкции или застройки. В обмен на данное право инвестор обязуется передать администрации либо часть отреконструированного здания, либо часть квартир в построенном на отведенном участке здании. С администрацией заключается отдельный договор.

На схеме 3 приведена ситуация, при которой инвестор самостоятельно заключает договоры с подрядными строительными организациями.

Схема 3. Использование технического заказчика

Заказчик-застройщик выполняет свои функции только как подрядная организация, которая осуществляет технический надзор за строительством.

1.3 ДОГОВОРНАЯ СИСТЕМА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Договоры в строительстве заключаются между субъектами строительной деятельности. Таким образом, они могут быть заключены между:

• администрацией и инвестором;

• инвестором и соинвестором;

• инвестором и заказчиком-застройщиком;

• инвестором и генподрядчиком;

• заказчиком-застройщиком и генподрядчиком;

• генподрядчиком и субподрядчиком.

Между администрацией и инвестором заключается инвестиционный договор. По такому договору администрация передает право на застройку. В свою очередь инвестор обязуется произвести расселение жилого фонда или передать администрации часть квартир в построенном доме. По инвестиционному договору администрация может передавать в собственность инвестора производственные здания. В этом случае инвестор принимает на себя обязательство произвести ремонт или реконструкцию других зданий, принадлежащих администрации города. В некоторых городах (например, в Нижнем Новгороде) такие инвестиционные договоры имеют название «договор о совместной деятельности». Следует отметить, что совместная деятельность по данным договорам не осуществляется. У городской администрации и инвестора разные цели, поэтому нельзя такой договор рассматривать как договор о совместной деятельности. Неправильное название договора может ввести в заблуждение бухгалтера. В итоге будут неверно организованы бухгалтерский учет (по правилам совместной деятельности) и исчисление налоговой базы. В гражданском законодательстве не запрещено использовать такие формы договоров, которых нет в ГК РФ, поэтому рекомендуем называть договор инвестиционным. Учет по такому договору должен быть организован как при осуществлении инвестиционной деятельности. Между инвестором и соинвестором заключается договор, который носит название «Договор долевого строительства». Очень часто заказчик-застройщик сам выступает в роли основного инвестора. Такое случается, когда организации, выполняющей функции заказчика-застройщика, принадлежит право застройки, и часть построенного здания должна принадлежать этой организации. К моменту окончания строительства заказчик-застройщик может продать свою долю в здании, но на первом этапе именно он выполняет функции основного инвестора, и эти функции он осуществляет на протяжении всего строительства. Именно поэтому многие соинвесторы заключают с заказчиком-застройщиком договор долевого строительства. Правила составления договора долевого строительства не указаны в ГК РФ, поэтому заключается он в произвольной форме. Однако если происходит строительство многоквартирного дома, то ряд условий договора определяется в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». По договору участия в долевом строительстве основной инвестор обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства соинвестору. Последний обязуется уплатить соответствующую цену и принять объект долевого строительства недвижимости. В соответствии с действующим законодательством договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Он считается заключенным с момента такой регистрации. Договор должен содержать: