ПЛАН

Основные расхождения

НПА регионов

Нет основания для отказа

Слабый довод

По заявлению гражданина

Суд не должен подменять орган местного самоуправления

Только после отказа

О судебных процедурах

Что доказывать?

В главе 4 нового Жилищного кодекса РФ впервые на федеральном уровне урегулированы основные вопросы, относящиеся к переустройству и перепланировке жилых помещений. В статье 29, включенной в эту главу, определены последствия самовольного переустройства и (или) переоборудования жилого помещения. Последующее правовое регулирование данных отношений, осуществленное субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления на основании ч. 2 ст. 5 Кодекса, а также судебная практика выявили различное понимание правовых норм, допускающих сохранение жилого помещения в том состоянии, в котором оно находится после самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки.

Переустройство и перепланировка жилого помещения представляют собой определенные виды работ, после выполнения которых требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ). Такие работы проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, являющимся органом, осуществляющим согласование (ст. 26 ЖК РФ).

Переустройство и (или) перепланировка, проведенные собственником жилого помещения или нанимателем жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ признаются самовольными в двух случаях: 1) при отсутствии документа, подтверждающего принятие органом местного самоуправления решения о согласовании; 2) при нарушении проекта, представлявшегося в орган, осуществляющий согласование. В обоих случаях виновное в правонарушении лицо может быть привлечено к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.21 КоАП РФ.

Гражданско-правовые последствия самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения прописаны в ст. 29 ЖК РФ: собственник или наниматель такого жилого помещения обязаны привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование; при невыполнении указанной обязанности по иску названного органа суд может принять решение в отношении собственника - о продаже жилого помещения с публичных торгов, в отношении нанимателя - о расторжении договора социального найма. Одновременно в ч. 4 данной статьи предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Основные расхождения

Такое правовое регулирование вызвало различное понимание процедуры сохранения самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения в существующем состоянии. Основное расхождение проявляется по вопросу о возможности принятия решения об этом не только судом, но и во внесудебном порядке. В судебной практике также неоднозначно решается вопрос о том, в каких случаях и порядке должен рассматриваться вопрос о сохранении жилого помещения, кто является надлежащим ответчиком по делу. В полной мере возникшие вопросы могут быть сняты посредством разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, в настоящее время можно высказать по ним лишь свои соображения.

В юридической литературе преобладает точка зрения о том, что сохранение самовольных переустройств (перепланировок) допускается только на основании решения суда . В отдельных комментариях делается осторожная оговорка о возможности оформления перепланировки и переустройства, если в них нет существенных нарушений, органами местного самоуправления, поскольку эти действия находятся в их ведении .

Нет единого подхода к рассматриваемому вопросу и при регулировании отношений, связанных с оформлением самовольных переустройств и перепланировок жилых помещений, нормативными правовыми актами (НПА), принятыми в развитие положений ЖК РФ. В большинстве таких актов либо содержится отсылка к ст. 29 ЖК РФ, регулирующей последствия самовольно выполненных работ по перепланировке и (или) переустройству жилого помещения , либо воспроизводятся правила этой статьи .

НПА регионов

В пункте 2 Постановления Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП "О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы" (в редакции Постановления от 15.11.2005 N 883-ПП) на Мосжилинспекцию возлагаются функции уполномоченного органа, осуществляющего согласование, в том числе ранее выполненных самовольно переустройств и (или) перепланировок жилых и нежилых помещений в жилых домах, если они не нарушают права и законные интересы граждан либо не создают угрозу их жизни и здоровью.

Возможность согласования во внесудебном порядке произведенных самовольно переустройств и (или) перепланировки жилого помещения предусмотрена и рядом органов местного самоуправления, например Положением о порядке переустройства и (или) перепланировки жилых помещений в городе Королеве Московской области, утвержденным Постановлением главы муниципального образования "Город Королев" от 12 сентября 2005 N 1729 . При этом в одних нормативных актах, в частности в названном Положении, приводится перечень определенных работ, которые могут быть согласованы администрацией с последующим внесением изменений в технический паспорт жилого дома, в других - предусматривается представление лицом, сделавшим самовольное переустройство (перепланировку), дополнительных документов для принятия решения о согласовании (например, в соответствующем Положении, принятом в муниципальном образовании "Город Подольск" Московской области). Есть и такие акты, в которых подробно регламентирована процедура получения и оформления заключения о возможности сохранения жилого помещения в существующем состоянии для подачи заявителем искового заявления в суд по вопросу сохранения жилого помещения (например, в муниципальном образовании "Город Подольск" Московской области). В последнем случае такое регулирование вызывает большие сомнения, поскольку определение порядка гражданского судопроизводства, составной частью которого является процедура получения и представления доказательств, находится в ведении Российской Федерации (п. "о" ст. 71 Конституции РФ, ст. 1 ГПК РФ).

Нет основания для отказа

По мнению автора, орган местного самоуправления по заявлению гражданина, допустившего самовольное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, не только вправе, но и обязан принять решение о согласовании и сохранении жилого помещения в существующем состоянии для внесения изменений в технический паспорт жилого дома, если гражданином были представлены все необходимые для этого документы, а результаты выполненных им самовольно работ не нарушают права и законные интересы граждан либо не создают угрозу их жизни и здоровью.

Смысл, содержание и применение норм ЖК РФ, регулирующих анализируемые отношения, а также деятельность органов местного самоуправления по реализации этих норм в силу ст. 18 Конституции РФ должны оцениваться исходя из прав граждан в жилищной сфере, обеспечиваемых правосудием.