Наймодатель (государство, частная компания и т.д.) за плату обеспечивает эксплуатацию жилого дома, в котором находится жилое помещение, сданное в наем, ремонт общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении, и предоставление коммунальных услуг. Наниматель же в свою очередь обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.[2] Расчет ставок платы за наем осуществляется на основании «Методических указаний по расчету ставок платы за наем», утвержденных приказами Минстроя России и Минфина России от 02.12.96 № 17-152.

Утвержденная распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 28.02.2003 № 359-ра структура платежей граждан (кроме собственников частных домовладений), проживающих в домах, относящихся к жилищному фонду, независимо от формы собственности, включает плату:

за содержание, текущий ремонт и обслуживание жилищного фонда;

за капитальный ремонт жилищного фонда;

за наем жилья (для нанимателей жилья).

В соответствии с данным документом учет средств, собранных в виде платы за наем, ведется отдельно от других финансовых средств, поступает в распоряжение собственника жилого помещения и целевым образом расходуется на полное восстановление или реконструкцию дома. По решению собственника дома средства могут быть использованы на капитальный ремонт принадлежащего ему жилищного фонда.

Рыночные преобразования мало затронули жилищно-коммунальную сферу. Все держится на бюджетных вливаниях, которые в 2002 г. превысили 4% ВВП страны и составляют до 30% местных бюджетов. Хотя по отдельным направлениям одновременно с реформированием экономики было принято более 40 законодательных и нормативно-правовых документов, Закон «Об основах федеральной жилищной политики» и соответствующее постановление правительства. Это позволило перейти на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, сократить выделение бюджетных средств на содержание жилья и, соответственно, увеличить долю платежей населения в доходах ЖКХ [6]. И все же отрасль жилищно-коммунального хозяйства не стала даже самоокупаемой, поскольку тарифы росли меньшими темпами, чем цены на промышленную продукцию. Государственные целевые программы «Жилище» и «Свой дом» также отразили необходимость реформирования жилищно-коммунальных правоотношений.

В соответствии с Указом Президента «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов» происходит разделение функций заказчика и подрядчика и переход на договорные отношения между соответствующими предприятиями. В Петербурге худо-бедно реализован план создания службы заказчика. В каждом районе создано свое жилищное агентство (РЖА), выполняющее функцию заказчика, бывшие РЭУ переименованы в ГУРЭПы—подрядные организации. Правда, конкурсные отборы подрядчиков на эксплуатацию и ремонт жилищного фонда носят пока формальный характер. Сегодня в России население оплачивает (конечно, когда оплачивает) около половины расходов ЖКХ. В Петербурге этот показатель составляет 90%. За остальное, а если учесть неплатежи населения, то почти за все, платит государство (также, когда платит) в виде дотаций. Причем дотации распределяются весьма и весьма неправильно. Тем, кто владеет большой квартирой высокого качества, доплачивается много, а социально необеспеченным гражданам, проживающим зачастую в ужасных условиях, - мало. Выходит, что средства, во-первых, распыляются, а во-вторых, не доходят к тем, кому помощь действительно необходима [23]. Сборник «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» утверждает список обязанностей по содержанию и ремонту жилищного фонда РЖА с целью:

-защиты законных прав и интересов потребителей в жилищной сфере;

-обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности;

-проведения единой технической политики в жилищной сфере;

-обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

Собственник жилищного фонда непосредственно или через уполномоченные им органы выступает заказчиком на обслуживание жилых домов, а также тепло-, электро-, газо-, водоснабжение и водоотведение (канализацию). Содержание и ремонт жилых домов может осуществляться организациями различных организационно-правовых форм, как правило на конкурсной основе на основании заключенного договора. Проведение конкурсов на право обслуживания жилых домов позволяет повысить требования к качеству содержания и ремонта жилых домов на основании минимальных стандартов качества, установленных субъектами Российской Федерации, а также определить стоимость работ. Проведение конкурса регламентируется «Примерным положением о порядке конкурсного отбора подрядчиков на обслуживание домов государственного и муниципального жилищных фондов», утвержденным приказом Минстроя России от 19.06.96 г. N 1773 [11].

Для покрытия затрат на жилищно-коммунальные услуги за счет средств населения, органы местного самоуправления утверждают:

-тарифы, определенные исходя из экономически обоснованных затрат на предоставление услуг или выполнение работ, являющиеся основой для расчетов с подрядчиками (исполнителями);

-тарифы, определенные исходя из предельного уровня платежей граждан (в процентах к затратам на содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги) на соответствующий год, применяемые при расчетах с населением.

При утверждении тарифов на электроэнергию и газ устанавливаются ограничения, определяемые региональными энергетическими комиссиями [1].

Стоимость работ по договору или размер тарифа, устанавливаемый населению, может меняться при существенных изменениях обстоятельств заключения договора (повышение уровня минимальной заработной платы, изменение стоимости материальных и топливно-энергетических ресурсов, изменение системы налогообложения и т.д.).

В Санкт-Петербурге расходование бюджетных средств на содержание и ремонт жилищного фонда в 2002 году производилось в соответствии с утвержденной сметой и поступлением средств. Фактические расходы по содержанию и ремонту жилищного фонда за 2002 год, например, Невского района составили 318млн 221 тыс. 400 руб., что оказалось на 2млн 283тыс. 300руб. ниже плана, однако на 52 млн. 964 т. 800 руб. больше фактических расходов за 2001 г.[15]

Техническое обслуживание жилищного фонда включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов зданий, заданных параметров и режимов работы их конструкций и технических устройств. Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов. Техническое обслуживание включает работы по контролю за состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем т.д. Контроль за техническим состоянием осуществляется путем проведения плановых и внеплановых осмотров.