Залогодатель при этом может быть не только сам должник, но и третье лицо.

Законом определены широкие обязательства, обеспечиваемые ипотекой: по кредитному договору, по договору займа и договору купли-продажи, аренде, подряде и т.д. Ипотека обеспечивает уплату суммы долга полностью или частично, а также при оговоре в договоре и процентов за пользованием кредитом.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное использование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещении расходов по реализации заложенного имущества.

Ипотека должна обеспечивать и некоторые дополнительные расходы залогодержателя, если это предусмотрено договором об ипотеке. Например, расходы, связанные с сохранением имущества, различными сборами и коммунальными платежами.

При большом дефиците финансовых ресурсов использование ипотеки для инвестирования в России приобрело особое значение. Но, как будет показано в следующих материалах, эта форма инвестирования только развивается, хотя по опыту зарубежных стран и с учетом сложившийся обстановки она должна получить широкое распространение.

Наиболее весомые причины, сдерживающие широкое использование ипотеки в России:

1) отсутствуют мощные финансовые институты с достаточными инвестиционными ресурсами;

2) недостаточно развиты структуры, обеспечивающими проведение всех операций по ипотеке;

3) недостаточное правовое обеспечение; имеющаяся нормативная база и отсутствие опыта сдерживают развитие ипотечных форм инвестирования;

4) по опыту зарубежной практики значительное число операций приходится на ипотеку в сфере землепользование и землевладение. В России большая часть земель не может быть включена в сферу земельного рынка, так как нет законодательной базы по купли-продаже сельскохозяйственных земель на федеральном уровне. Но уже есть положительные подвижки инвестирования с использованием ипотечного механизма. Это относится к ипотеке в области жилищного строительства, опыт которого освящен в отдельном параграфе этой главы.

В настоящее время инвестирование через форму ипотеки находится только в первоначальной фазе. Эта форма в ближайшее время может получить широкое распространение. По мнению специалистов, только вложения в жилищное строительство со стороны населения оцениваются в 30 млрд. долл.

VI.2. Основные положения ипотечной деятельности

К настоящему времени в России создана и используется законодательная нормативная база, позволяющая проводить ипотечное кредитование.

Президент РФ в 1996 г. издал специальный указ “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования”

Принятый в июле 1998г. закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” по существу аккумулировал весь полученный в России опыт ипотечного кредитования.

В новый Закон введены некоторые новые положения, требования и процедуры, которые ранее отсутствовали и в правовом обеспечении и не использовались в практике. Например, правила залога жилых помещений, правила страхования заложенного имущества. В Законе даны отдельные уточнения и дополнения ранее принятых законодательных актов.

В Законе определено, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе земельные участки (за исключением указанных в статье 63 Закона – земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.); предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и др.; воздушные и морские объекты. При этом здания, в том числе жилые дома и иные строения и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки. В Законе конкретизированы и закреплены основания возникновения ипотеки. Определено, что ипотека устанавливается в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе на купле-продаже, аренде, другом договоре, причинении вреда, если они являются юридическими лицами.

Обстоятельство, обеспечиваемой ипотекой, определяется в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Договор об ипотеке удостоверяется нотариально, подлежит государственной регистрации и вступает в силу после такой регистрации. Регистрация осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки и проводится в соответствии с Федеральным законом РФ от 21.01.97г. № 122-ФО и Постановлением Правительства РФ от 18.02.98г. № 219.

В регистрационном органе любое лицо может получить справку, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества. Регистрационный орган несет ответственность за чистоту регистрации прав на имущество.

После заключения договора залогодержатель получает право проверять заложенное имущество. В договоре должны быть оговорены условия страхования заложенного имущества. Если такие условия не оговорены, залогодатель обязан страховать его за свой счет в полной стоимости от риска, утраты, повреждения т.п.

Залогодатель имеет возможность передать право на имущество, заложенное по договору об ипотеке, другому лицу. Имущество может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесение его в качестве вклада в имущество производственного кооператива, но если иное не предусмотрено в договоре. В связи с этим изменяются и обязательские права.

В договоре должны быть определены способы реализации заложенного имущества со ссылкой на проведение публичных торгов или продаже заложенного имущества на аукционе и т.п.

В Законе “Об ипотеке” особое значение уделено вопросам, связанным с ипотекой земельных участков, жилых домов и квартир. В этой области ожидается наибольшее распространение ипотечного инвестирования. Положения Закона дополнены положениями жилищного и земельного законодательства, а также положениями Гражданского кодекса по этим же вопросам.

Российская практика ипотечного инвестирования до середины 1998г. указывала на возможные позитивные сдвиги в этой сфере деятельности, хотя результаты ипотечного кредитования и тогда были незначительные. Кредиты в форме ипотеки, хотя и на короткий срок (до5 лет), все же выдавались. Широкое развитие ипотеки тормозилось сравнительно высокими процентами. В Москве уровень кредитных ставок составлял около 10% годовых в твердой валюте. А в ряде случаев проценты по кредитам в валюте достигали 20% годовых.