ВВЕДЕНИЕ

Эту тему я выбрала не случайно, данной отраслью я интересуюсь несколько лет. Мне интересно все, что с ней связано, т.к. недвижимость является не только сферой прибыльной коммерческой деятельностью, но и одной из самой важной потребностью человека.

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Владение недвижимостью оказывает всестороннее полезное материальное и духовное воздействие на граждан. Как не был бы высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства и в целом на долю имущества приходится более 50% мирового богатства.

Поэтому рынок недвижимости принципиально отличается от других рынков. Ему присущи по крайней мере две характеристики, отличающие его от других рынков:

1. ограниченное количество товаров, способных удовлетворить запросы покупателей и, соответственно ограниченное число возможных покупателей для продавцов;
2. более высокий уровень издержек, связанных с поиском необходимого товара и контингента сделки.

Основными физическими признаками недвижимости как товара являются:

v уникальность и неповторимость;

v стационарность;

v длительность создания и долговечность.

Целью курсового проекта является рассмотрение расчета цен всеми возможными способами и методами на конкретном примере, в данном случае это жилая недвижимость.

Задачей – научиться, в рамках курса ценообразования, определять издержки производства данной услуги, выявлять объем безубыточности, рассчитывать цены и устанавливать окончательную цену.

Ниже я попытаюсь рассмотреть специфику недвижимости как отрасли, также специфику недвижимости Санкт-Петербурга, динамику спроса и предложения на этом рынке, подробно изложу характерные черты экономического, экологического состояния каждого из районов города, т.к. житель данного района может ознакомиться с достоинствами и недостатками своего района.

Маркетинговое исследование рынка недвижимости г. Санкт-Петербурга

Рынок жилья Санкт-Петербурга

В настоящее время в Петербурге проживает около 4.8 млн. жителей, в почти 44 тыс. жилых зданиях общей площадью примерно 92 000 тысячи кв. м., в почти 1 600 000 квартирах.

В хорошем техническом состоянии (износ от 0 до 20 %) находится примерно 20 % жилья, в удовлетворительном (износ от 21 до 40%) – 50 %, неудовлетворительном ( износ свыше 30%) – 30%, 15 млн. кв. м. жилого фонда нуждается в капитальном ремонте. Почти 25 % населения Петербурга проживает в коммунальных квартирах.

ü Рынок инвестиционных проектов и отдельностоящих зданий.

ü Рынок офисных помещений.

ü Рынок торговых помещений.

ü Рынок производственных и складских помещений.

ü Рынок жилья, который представлен следующими сегментами:

= Первичный: - строящиеся многоквартирные здания в микрорайонах;

- реконструируемые многоквартирные здания в центре города;

- строящиеся сблокированные односемейные дома;

= Вторичный:

Купля-продажа - квартир в центре;

- квартир в микрорайонах.

Аренда - обычных квартир

- квартир повышенной комфортности.

В связи с отсутствием инженерно подготовленных территорий с более-менее развитой сервисной инфраструктурой, низкой покупательной способностью населения, не развитостью рынка земли, рынка частных домов практически не существует. Допотопные архитектурные решения построенных в течение последних пяти лет зданий, чрезвычайно низкая ликвидность и цена реализации подобных строений, тому свидетельство.

Районы города

Местоположение, местоположение

И еще раз местоположение –

Вот что действительно важно.

(Первая заповедь

инвестора в недвижимости)

Одну из основных факторов, влияющих на цену недвижимости – местоположение . В Санкт-Петербурге 13 районов, которые отличаются по престижности, экологии, озеленению, промышленностью, уровнем зашумленности, особенностью жилого фонда, возрастом и др. Подробную характеристику каждого района см. Приложение 1

В соответствии экономической, экологической характеристикой, влияния спроса и предложения составим рейтинг районов от самого престижного:

v Центральный

v Адмиралтейский

v Василеостровский

v Московский

v Приморский

v Петроградский

v Калининский

v Выборгский

v Фрунзенский

v Красногвардейский

v Невский

v Красносельский

v Кировский

Удаленность от станций метро.

При удаленности свыше 3 остановок транспортом снижение цены может составить10-15%

Заключение

Правильная оценка очень важна не только для рынка недвижимости, но и для экономики страны в целом, особенно в переходный период. Потому что предприятия, земля, жилье и этот перечень можно продолжать долго, все относится к недвижимости. Достаточно только привести пример приватизации 90-х годов прошлого века в России. Когда почти все предприятия были проданы по заниженным ценам, исключение не составляет и основная часть ТЭКа.

Итак, в данной работе целью являлось расчет цены на определенную жилую недвижимость (квартиру) всеми возможными методами, данная цель достигнута и можно сделать вывод, что существуют три основных подхода к оценке недвижимости, приносящей доход:

v затратный,

v сравнение продаж

v капитализация доходов.

Также на уровень цены оказывают влияние и другие факторы, такие как: спрос и предложение, удаленность от метро, этажность, техническое состояние квартиры, наличие телефона, лифта, балкона, мусоропровода, экологическое состояние района, тип дома, история продажи квартиры, вид из окон, состояние подъездов и т.д., этот список можно продолжить в соответствии с личными пожеланиями покупателя. При затратном подходе цена была определена методом оценки удельных затрат. При доходном – методом прямой капитализации дохода и методом дисконтирования денежных потоков. И, наконец, при сравнительном подходе – методом прямого сравнительного анализа продаж и экспертным методом.

В реальных рыночных условиях при определении цены используют сравнительный подход, т.к. цены на услуги оценщика недвижимости достаточно высоки и не каждое агентство прибегает к его услугам. В крупных предприятиях создаются целые отделы по оценке и это влияет на окончательную цену объекта, которая сравнительно больше, чем у мелких организаций, которые, как я уже говорила, используют сравнительный подход.

Произведя все расчеты, была установлена окончательная цена и составлен договор купли-продажи квартиры по окончательной цене.

Ниже в приложениях приведены характеристики всех районов города, влияние факторов на спрос и предложение, смета затрат, договор купли-продажи квартиры, на которую была рассчитана цена.