Договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления документа, пописанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). В нем должны быть оговорены следующие параметры сделки: предмет договора, срок оплаты, права и обязанности сторон и др.

Предмет договора. В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Цена. Договор купли-продажи объекта недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если другое не предусмотрено законом или договором, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

Срок исполнения продавцом обязанности передать объект недвижимости покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, то в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 ГК РФ (ст. 457 ГК РФ).

Права и обязанности продавца. При заключении договора продавец вправе требовать:

- уплаты оговоренной в договоре цены;

- оплаты цены объекта недвижимости и процентов, если покупатель не оплачивает объект своевременно;

- оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

- передать объект недвижимости свободным от любого обременения, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами ( ст. 460 ГК РФ);

- в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами – возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия (ст. 461 ГК РФ);

- вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом (ст. 462 ГК РФ);

- передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи (ст. 467, 469, 470, 478 ГК РФ).

Права и обязанности покупателя:

- своевременной передачи проданного ему объекта недвижимости со всеми принадлежностями, свободного от вещей предыдущего собственника (ст. 463 ГК РФ);

- уменьшения цены объекта или расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения (ст. 460 ГК РФ);

При этом покупатель обязан:

- принять по акту переданный ему объект недвижимости 9ст. 484 ГК РФ);

- оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом (ст. 486 ГК РФ);

- оплатить объект по цене, предусмотренной договором (ст. 485 ГК РФ).

Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации, так как эта регистрация свидетельствует о переходе права собственности на объект недвижимости.

Земельный кодекс РФ изменил положение п. 2 ст. 552 ГК РФ, согласно которому договором можно было предусмотреть для покупателя право аренды или иное право пользования земельным участком, необходимым для использования купленного им здания. Земельный кодекс РФ также запрещает отчуждение земельного участка без расположенного на нем здания, если их собственником является одно лицо. Таким образом, ст. 533 ГК РФ, по другому регламентирующая такого рода правоотношения, в этом случае не применяется.

Земельный кодекс РФ законодательно установил принцип единства недвижимости, согласно которому здания не могут отчуждаться без отчуждения земельного участка, на котором они расположены, так же как земельный участок не может быть отчужден отдельно от расположенного на нем зданий.

2.2. Мена.

Операции мены регулируются гл. 31 ГК РФ, а также гл. 30 (к договору мены применяются правила о купле-продаже, закрепленные этой главой).

В этой сделке по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ). Особенностью данного договора является то, что в нем каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств по передаче объектов недвижимости. Право собственности возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав (ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

2.3. Дарение.

Сделки дарения регулируются гл. 32 ГК РФ.

По договору дарения одна сторона(даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) объект недвижимости в собственность либо имущественное право к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 572 ГК РФ).

Субъектами сделки могут быть как граждане, так и юридические лица. Согласно статье 575 ГК РФ не допускается дарение:

- от имени малолетних граждан, признанных не дееспособными, их законными представителями;

- работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты;

- государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

- в отношениях между коммерческими организациями.

Объектами дарения могут выступать либо недвижимое имущество в собственность, либо имущественное право, либо освобождение или обязательство освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (ст. 574 ГК РФ).

Права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам, если другое не предусмотрено договором дарения. Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено договором дарения (ст. 581 ГК РФ).

2.4. Наследование.

Наследование осуществляется по завещанию и по закону (ст. 1111 ГК РФ). Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных ГК РФ.

Наследство открывается со смертью гражданина. Днем открытия наследства является день смерти гражданина, а при объявлении умершим – день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства объекты недвижимости, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).