В краткосрочном плане эффект заключается в том, что предусмотренная законодательством и фактически складывающаяся в процессе продажи цена земельных участков приватизированных предприятий, как правило, близка к нормативной и по оценкам экспертов ниже рыночной на один - два порядка. Имея возможность реолизовать часть участка как спекулятивный актив, предприятие оказывается в несомненном выиграше.

В долгосрочном плане эффект состоит в расчете на неизбежный экономический под”ем, когда стоимость недвижимости будет расти в силу увеличения спроса и ограниченности соответствующего предложения. Долгосрочный расчет связан также с вариантами коммерческого использования земельной собственности.

В целом анализ мотивации выкупа земли и постприватизационного поведения предприятий позволяет сделать вывод, что преимущественное значение имеют мотивы производственного использования земли. В значительной мере это об”ясняется неразвитостью вторичного земельного рынка. Но с другой стороны, данное обстоятельство свидетельствует о позитивном намерении предприятий активно использовать земельные ресурсы в хозяйственной деятельности.

Рынок жилья.

Потенциально масштабы этого рынка огромны. Не менее 90 процентов жилья во всякой, как это принято говорить, цивилизованной стране покупается сегодня в рассрочку.

Особенно широкие масштабы рынок жилья в России приобрел в результате приватизации квартир. Бесплатная, как в Москве, или льготная, как в других городах, передача квартир в частную собственность создала для владельцев новые возможности для операций с этим видом недвижимости.

Вместе с тем развились и формы купли-продажи квартир и других видов жилья. Среди этих форм все большее распространение получает приобретение квартир в рассрочку. Надо отметить, что на Западе почти вся недвижимость, находящаяся у населения, обременена долгами , необходимостью выплаты стоимости жилья в рассрочку. В России в результате приватизации каждый гражданин стал владельцем недвижимых активов (квартиры, садовые и дачные земельные участки), не обремененных долгами. Поэтому российские граждане оказываются в этом отношении в значительно лучшем положении, чем граждане других стран.

Вместе с тем, все это дополнятся и вновь открывшимися возможнлстями приобретения жилья в кредит. Вкратце схема здесь такова.

Материальным обеспечением кредитования служит сама квартира. До погашения кредита покупатель юридически является только ее арендатором. Покупатель сразу же выкладывает первый взнос - около 30 процентов; остальные 70 выплачивает банк, с которым заключен соответствующий договор у риэлторской фирмы.

Банк или его дочерняя фирма осуществляют сбор документов, занимаются оформлением сделки купли-продажи, осуществляют расчеты с продавцом и т.д. Поэтому размер комиссионных , например, по Москве достигает 13 процентов рыночной цены квартиры. Эти затраты оправданы, если сделка оформляется с участием надежных организаций, так как жилищный рынок за последние месяцы приобрел некоторый криминальный оттенок.

Большое количество криминальных ситуаций возникает в связи с наличием практически в каждой сделке “левых” долларов, передаваемых из рук в руки после завершения процедуры официальной регистрации.

“Левые” доллары - это, как правило, разница межру рыночной ценой квартиры и той суммой, в которую она была оценена БТИ. Поэтому не надо быть специалистом, чтобы понять: для ликвидации “левых” предстоит выбрать один из двух путей: либо консервативный путь - приблизить оценочную практику БТИ к реальным условиям ранка; либо радикальный путь - отказаться от этой практики и перейти на иные формы контроля за заявочной ценой недвижимости.

Постоянно повышающиеся коэффициенты приближают оценки БТИ к рыночным ценам не по дням, а по часам.

С доходов, на которые когда-то была куплена гражданином квартира (или иная собственность, которая впоследствии может быть продана), уже вычтены все возможные налоги. Поэтому ни с какой точки зрения продажа имущества не может считаться фактом получения дополнительного дохода; это только изменение формы принадлежащей гражданину собственности. И взимание налога с суммы такого изменения являет собой вторичное начисление налога на один и тот же доход.

Рыночное перераспределение квартир позволило улучшить использование жилого фонда, стимулировало расселение части коммунальных квартир, позволило отчасти решить жилищную проблему.

В целом жилищная проблема не только сохраняется, но и усиливается. Этому способствует постоянный приток в Россию беженцев и вынужденных эмигрантов из стран ближнего зарубежья.

Использование квартир в нежилых целях.

После приватизации значительной доли жилого сектора в городах обострилась проблема использования квартир, находящихся в собственности, не по прямому назначению.

Разумеется, использование жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, под нежилые цели - для размещения в них офисов, контор, мастерских, вычислительных центров и т.д. - отнюдь не способствует решению жилищной проблемы, поскольку значительная часть жилплощади изымается из общегородского фонда. Однако, способы борьбы с этим ограничивают свободу собственника и зачастую носят незаконный характер.

Даже если жилищная инспекция или орган милиции сумеет установить факт нецелевого использования квартиры и , оформив его соответствующим образом, представит суду, то у судей нет юридических оснований для удовлетворения такого иска. В соответствии со ст. 6 Закона “Об основах федеральной жилищной политики ” собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, отдавать в залог, в целом и по частям и т.д., если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. Среди обязанностей собственника при пользовании жилыми помещениями, установленных ст. 4 того же закона, отсутствует такая обязанность, как использование жилого помещения по назначению. Правда здесь можно применить ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР, устанавливающую, что жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан.

Но в лучшем случае с учетом этой статьи на основании ст. 48 Гражданского кодекса РСФСР только договор аренды жилого помещения может быть признан недействительным, как не соответствующий требованиям закона. Но расторгнуть, исходя из этого, договор о передаче в собственность жилья не представляется возможным, поскольку ни в одном законодательном акте (а это должен быть только закон, а не распоряжение мэра или постановление правительства) не содержится такого правового основания.

Отсутствие четкой нормативной базы приводит к тому, что даже судебные органы подчас не в состоянии разобраться, кто и на каких основаниях обладает правами на тот или иной об”ект. Однако стабильный спрос на офисы, торговые и складские площади, а также высокая стоимость подобного имущества, гарантирующие немалые комисионные, привлекают большое количество посреднических структур. Если в 1994 году лишь 42 процента опрошенных занимались сделками с нежилыми помещениями, то к настоящему моменту данный показатель возрос до 70 процентов.