В случае невозможности возврата кредита заемщиком производятся обращение взыскания и реализация заложенного имущества для покрытия убытков банка.

Схема и условия выдачи кредитов на приобретение жилья устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.

В зависимости от вида кредита в договоре о залоге (об ипотеке) указываются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Каждый ипотечный банк использует свою схему предоставления ипотечных кредитов. Они весьма разнообразны по объектам и субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания основного долга и процентов.

Схемы кредитования

Санкт-Петербургский ипотечный банк использует следующие схемы кредитования: выступает гарантом финансовой сделки по приобретению недвижимости, выпускает облигации под конкретные объекты недвижимости сроком на два года, а также муниципальный облигационный займ под строительство жилья и выдачу коммерческих кредитов под приватизацию предприятий.

По схеме «Форвард - кредитинвест» кредитуются застройщики, которые строят жилье для его реализации. В качестве залога выступают строящиеся объекты. Поэтому оформление залога и выдача кредита осуществляются поэтапно по мере окончания строительства.

В Москве реализацию программы контрактных сбережений, получивших название семейных жилищных накопительных счетов, осуществляет Ипотечный акционерный банк.

Клиент, открывая счет в банке, был обязан в течение не менее 1 года накопить сумму, равную 30% от стоимости приобретаемого жилья. Средства индексировались посредством перевода рублевых сумм в доллары США по курсу ММВБ на момент взноса. Банк по истечении срока накопления предоставлял долгосрочный жилищный кредит. Схема накопительных счетов «сберегательных жилищных контрактов» используется Сбербанком России. В случае выполнения условий контракта (минимальный срок контракта 1 год) клиент имеет право получить ипотечный кредит по пониженной процентной ставке (80% от ставки по кредитам на строительство и приобретение жилья).

Наибольшее распространение в России получила схема кредитования, основанная на заключении с заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилого помещения с правом последующего его выкупа. По такой схеме работает Столичный банк сбережений -АГРО в Москве. Его партнерами являются Универсальная финансовая компания и ряд риэлторских фирм.

Финансовая компания покупает у риэлторской фирмы квартиру для заемщика банка и заключает с ним договор аренды с правом ее выкупа. Договор заключается на один месяц с регулярным его продливанием, если заемщик своевременно вносит взносы по кредиту. Компания выступает перед банком поручителем заемщика и в случае невозврата кредита в установленные сроки погашает данный кредит за счет обратной реализации квартиры риэлторской компании.

Размер кредита к стоимости квартиры составляет: 2/3 при кредите до 2 лет, 60% - от 3 до 5 лет и 50% - от 6 до 10 лет.

При установлении платежей по основному долгу и процентным ставкам по долгосрочным кредитам банки используют метод индексации платежа по курсу рубля к доллару.

В России развитие ипотечных кредитов сдерживается состоянием юридически - правовой базы и отсутствием соответствующих институтов, связанных с обслуживанием ипотеки.

Большие трудности у банков и инвесторов имеются при определении цены залога. Если с оценкой квартир или дач особых проблем не возникает, то назвать точную цену предприятия, особняка очень сложно и требует работы специалистов. Для зтого надо постоянно заниматься мониторингом рынка, анализом цен.

Серьезной проблемой у ипотечных банков является получение достоверной информации о титуле собственности. Это требует создания дочерних структур банка, занимающихся оценкой, проверкой документов, оформлением кредитов и реализацией заложенного имущества в случае невозврата ссуд.

Для операций с недвижимостью необходимы юридические нормы, регулирующие деятельность всех звеньев ипотечной системы.

Рынок ипотечных обязательств требует разработанности всех аспектов сделок с недвижимостью, включая действующую процедуру обращения взыскания, т.е. отчуждения недвижимости в случае неисполнения обязательства.

В принятом Законе РФ «0 залоге» не в полной мере проработаны вопросы ипотеки. Некоторые из них не согласуются с действующим законодательством в части использования залога квартир. Не отрегулирован порядок залога земельного участка, находящегося под зданиями и сооружениями. Не принят закон о кондоминиуме. Не в должной мере отработана и процедура реализации залога через судебные органы. Дела по отчуждению недвижимости рассматриваются наряду с общими судебными исками чрезвычайно длительное время, что резко снижает привлекательность ипотеки. С другой стороны, необходимы законы, обеспечивающие реальную защиту прав потребителя.

Заключение

В нашей стране пока ещё не разработана соответствующая инфраструктура ипотечной системы, связанная с созданием на территории России единого порядка регистрации недвижимого имущества, оформления прав на его владение, единой базы данных о заложенной недвижимости и т.п. В стране следует принять комплекс законов, регулирующих ипотечные сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью.

Для полноценного функционирования системы ипотечного кредитования в России необходимо создать систему страхования операций с .недвижимостью. Пока что в наших условиях, при всей несовершенности системы ипотечного кредитования а также системы законодательства часто используются так называемые системы псевдо-ипотеки (например предварительная передача прав на объект недвижимости кредитору, а затем сдача в аренду этого объекта недвижимости фиктивному кредитополучателю)…

Список использованной литературы

· С.А.Александров, Ф.И.Пугачев. “Кредитные средства обращения и платежа”. М. “Факт”. 1991 г.

· В.А.Селиванкин. Техника кредитования. Л. “Кооперация”. 1926 г.

· В.С.Волынский. Кредит в условиях современного капитализма. М. “Финансы и статистика”. 1991 г.

· М.Коган. Коммерческие банки и предприятия. Расчетные и кредитные взаимоотношения. Выпуск третий. 1992 г. Центр деловой информации газеты “Экономика и жизнь”.