Третий этап - “зрелый” -, который и переживает в настоящее время российский рынок недвижимости, когда предложение значительно опережает спрос, ужесточается законодательная база, острая конкуренция на рынке приводит к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание.”

Само понятие недвижимости в отечественном законодательстве до недавнего времени отсутствовало. Появилось оно несколько лет назад с принятием в 1991 году Верховным Советом СССР Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик.

В настоящее время понятие недвижимости закреплено в первой части ГК РФ. Согласно ст.130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба из назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, к недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью в предпринимательской сфере довольно обширно и охватывает несколько отраслей российского права. В первую очередь следует назвать Гражданский Кодекс РФ. В нем дается определение недвижимости, в основном определяются правовое положение участников рынка, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулируются договорные и иные обязательства, т.е. даются отправные точки для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе и касающейся сделок с недвижимостью. В месте с тем ГК не единственный нормативный акт, регулирующий сделки с недвижимостью в предпринимательской сфере. К актам, регулирующим организационно-правовые формы, относится Закон РФ “Об акционерных обществах”. В Жилищном Кодексе и Законе “Об основах федеральной жилищной политики” подробно регулируются вопросы, связанные со специфическим видом недвижимости - жилыми помещениями.

4. Приватизация жилищного фонда

4.1. Предпосылки приватизации

Приватизация жилья - новое явление в нашей общественной жизни, это часть жилищной реформы. Закон о приватизации жи­лищного фонда, принятый 04.07.1991, открыл путь к принятию Закона РФ от 24.12.1992 года « Об основах Федеральной жилищной политики», который ре­гулирует отношения в процессе эксплуатации и ремонта жилого дома, возникшие с появлением в жилищном фонде множества субъектов собственности и ее различных форм.

Закон РСФСР « О приватизации жилищного фонда в РСФСР» объясняет цели и принципы приватизации государственного и муниципального жилищных фондов.

Целью закона является создание условий для осуществ­ления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сох­ранности жилищного фонда.

Экономической основой системы удовлетворения потреб­ностей граждан в жилье до переходного периода была государ­ственная собственность на жилье, которая преобладала над дру­гими формами собственности. Государство брало на себя соци­альную функцию и юридическую обязанность обеспечивать жилыми помещениями граждан, нуждающихся в жилье или его улучшении, на условиях найма.

Невысокая плата за пользование квартирой и коммуна­льными услугами позволяла малоимущем слоям населения иметь благоустроенное жилье, качество которого не зависело от ма­териального положения семьи, но такие благоприятные условия поддерживались многомиллиардными затратами Советского госу­дарства на их содержание.

Система удовлетворения потребности граждан в жилье преимущественно из жилищного фонда, принадлежащего государс­тву, функционировала как затратный механизм. Она финансировалась из государственного бюджета и за счет средств хозяйствующих субъектов, отражаясь на себестоимости производимых ими продукции, работах, услугах. Государство само определило для себя монопольную роль инвестора, подрядчика и собственника в жилищном строительстве и эксплуатируемом жилищном фонде.

Средства, которые государство выделяло на жилищное стро­ительство, создавались за счет низкой оплаты труда граждан. По подсчетам экономистов, в 70-х годах стоимость площади 2-х комнатной квартиры окупалась работой одного члена семьи в те­чении 4,4 года.

Из года в год росла задолженность государства перед се­мьями, признанным по самым низким критериям нуждающимися в жилье. Сроки ожидания для многих очередников переваливали за 10- 15 лет.

Признание неэффективности действующей системы удовле­творения жилищных потребностей граждан привело к осознанию необходимости перехода на рынок жилья. Этот переход принципи­ально меняет экономическую, социальную и юридическую роль го­сударства: оно постепенно перестанет быть главным инструментом в решении жилищной проблемы.

Цель перехода - сбалансировать спрос на жилье и его предложение, уйти от хронического дефицита свободного жилья, нехватки средств на эксплуатацию и ремонт домов, выйти на более высокий уровень технического и санитарного обслуживания прожи­вающих.

Переход к принципиально новой системе решения жилищных вопросов нуждался в юридическом закреплении. Первым шагом на пути осуществления жилищной реформы стал Закон РСФСР « О приватизации жилищного фонда в РСФСР», принятый 04.07.1991 года, цель которого декларирована в его тексте: «…Создание условий для осуществления права граждан на сво­бодный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшение использования и сохранности жилищного фонда», но эта цель не может быть достигнута на основе использования только этого Закона, так как все его содержание направлено на решение лишь части проблем, связанных с осуществлением жи­лищной реформы.

Его основная задача - заменить нанимателя жилого помещения на собственника, что позволит гражданам иметь больше правовых возможностей для решения своих личных жилищных вопросов.

Вторым шагом было принятие 24.12.1992 года Верховным Советом РСФСР Закона « Об основах Федеральной жилищной политики» - который и определил основы новой системы удовлетворения жилищных потребностей граждан, предусматривающей сосущество­вание двух взаимодополняющих механизмов решения проблемы - пла­ново распорядительного и рыночного.

4.2. Общие положения закона о приватизации, основные условия его применения