Ситуация, когда здание становится главной вещью по отношению к земельному участку, на котором оно расположено, сложилась в середине 90-х гг. во многом в связи с тем, что здания (сооружения) и юридически, и фактически были введены в гражданский оборот быстрее и радикальнее, чем земельные участки. При сохранении в основном права государственной (муниципальной) собственности на земли в городах и сельских поселениях значительная часть расположенных на них зданий перешла в частную собственность. Сложившаяся в результате «неоднородность» прав на земельные участки и расположенные на них объекты создает серьезные юридические препятствия к тому, чтобы рассматривать здание и земельный участок как «единый» объект недвижимости, поскольку сама конструкция единого объекта имеет смысл лишь в случае, когда на составляющие его части может быть установлено единое право или, по крайней мере, однородные права.

Установленная законом форма договора аренды – простая письменная (т.е. не нотариальная), путем составления одного документа, подписанного сторонами, причем несоблюдение указанной формы влечет недействительность договора.

В отношении договоров аренды нежилых помещений основным спорным вопросом оказался вопрос об их государственной регистрации. На практике во многих субъектах РФ на протяжении ряда лет требовалась регистрация договоров аренды нежилых помещений независимо от срока, на который заключены такие договоры.

Президиум ВАС РФ, рассмотрев сложившуюся судебную практику по вопросу о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Вестник ВАС РФ, 2000, № 7, с. 70), пришел к выводу о том, что в отсутствие в ГК РФ специальных норм о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ, то есть регистрации должны подлежать только договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года. К такому же выводу пришло и Министерство РФ по налогам и сборам в Письме от 10 июля 2000 г. № 02-5-11/243 «Об аренде нежилых помещений и имущества у физических лиц».

Основой такого решения является определение природы нежилого помещения как объекта, отличного от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанного. Из этого вытекает необходимость применения одинаковых требований к заключению договора аренды здания и договора аренды расположенного в нем нежилого помещения, то есть к его государственной регистрации. Таким образом, договор аренды нежилых помещении на срок до одного года, так же как и договор, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации и должен считаться заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, то есть с момента подписания договора.

§.5.1.Методика расчета арендной платы за нежилые помещения.

Размер арендной платы – существенное условие договора, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.

Размер арендной платы зависит от следующих показателей: места расположения здания (центр или окраина); технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание; назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.); принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т.п.); пригодности здания для коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал); фактической площади здания. Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания. Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.

В предусмотренных законом случаях (например, в случаях аренды государственного имущества) применяется нормативный способ расчета ставок арендной платы, устанавливаемый или регулируемый уполномоченными на то государственными органами. Обычно ставка арендной платы устанавливается за единицу площади арендованного здания – 1 квадратный метр. Стороны могут отдать предпочтение и иным показателям. Если аренда здания носит долгосрочный характер, то как правило применяется годовая ставка.

С 01 апреля 2002 года, Постановлением Правительства Москвы от 26.02.2002г. № 150-ПП «О порядке расчета ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы», в Москве установлена минимальная ставка годовой арендной платы за 1 кв.м. общей нежилой площади в размере 490 рублей, а базовый размер стоимости строительства 1 кв.м. нежилой площади при расчете арендной платы в размере 13.300 рублей.

Существует методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, которая регулируется Приложением № 3 к Постановлению Правительства Москвы от 22.01.2002г. № 68-ПП. Рассчитанная в соответствии с данной методикой величина арендной платы не включает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг. Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:

· Затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы), возмещаемые арендатором;

· Доходная часть, равная доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды без прямого учета вида деятельности арендатора. Формула расчета арендной платы имеет вид:

АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ • S • Кд • Ккор),

АПЛ – годовая величина арендной платы;

Азатр – затратная составляющая арендной платы;

Адох – доходная составляющая арендной платы;

ОТ – отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).

Величина ОТ определяется по формуле: ОТ = Синв • Кот

Синв – инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным Московского городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего года);

Кот – коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05

НКЛР – величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года);