Исходя из того, что объект недвижимости представляет собой прежде всего вещь, утрата прочности должна пониматься как накопление физического износа. Иначе говоря, степень утраты первоначальной прочности является мерой накопленного физического износа, т.е. -∆Прочн ≡ +∆Ф, где Ф – физический износ. Принимается, что степень утраты первоначальной стоимости объекта недвижимости (Сt=0, С0) количественно совпадает с величиной накопленного физического износа Ф, т.е.:

-∆Прочн ≡ +∆Ф ≡ -∆ С0

Основная проблема заключается в том, что -∆Прочн=f(t) носит нелинейный характер, отличается сложной динамикой.

В практике экономического анализа применяется упрощенная модель линейной амортизации. Целью амортизации является финансирование простого воспроизводства, т.е. за период использования объекта недвижимости (к моменту наступления tнорм) должна быть накоплена сумма, достаточная для воссоздания аналогичного объекта. Принимается, что темп накопления Ф в течение (0, tнорм) происходит с одинаковым темпом, т.е. линейно.

∆Фгод=const=100%(1)\ tнорм

∆Cгод=Ам= С0\ tнорм

Сt(ост)= С0 - С0\ tнорм * tхрон

Сост= С0 (1-Ф);Ф= tхрон \tнорм

С учетом изложенного, структурно- логическая схема анализа С=f(t) может быть представлена следующим образом:

const

б. Динамика полезности и стоимости

Дело в том, что жизненный цикл экономических благ отличается от классической модели циклических процессов. Согласно этой модели цикл имеет 3 последовательно сменяющих друг друга стадии: рост→стабильность→спад. Потребление (использование) экономического блага и жизненный цикл его существования начинаются при U=Umax. Это означает, что стадия роста у экономических благ отсутствует и сам жизненный цикл имеет двустадийный характер: стабильность→спад. Отметим также, что для целого ряда экономических благ период использования весьма ограничен, и жизненный цикл оказывается «свернутым» в точку: утрата полезности происходит одномоментно от U=Umax до U=0, и при этом, как правило, экономическое благо перестает существовать физически[7].

Несколько иначе дело обстоит с динамикой стоимости (С). разумеется, ее изменения во времени имеют тот же характер, что и у полезности, т.е. происходит ее последовательное убывание: при U=Umax имеем С=Сmax, при U=Umin имеем С=Сmin. Однако в тех случаях, когда экономические блага имеют достаточно длительный жизненный цикл , существует различие в величине Umin и Сmin. Если Umin =0, то Сmin→0 и Сmin>0 (величина превышения принципиального значения не имеет). Объясняется это тем, что хотя полезность таких благ к концу жизненного цикла исчерпана полностью, но в физическом смысле они не исчезают. Остаются какие-то натурально-вещественные фрагменты, которые в ряде случаев можно реализовать, получив часть первоначальной стоимости блага ∆С>0[8]

Графически динамика U и С будет выглядеть следующим образом:

Рис. 1 «Динамика полезности и стоимости в течение жизненного цикла»

Примечание:

· t0 – начало жизненного цикла, tж.ц. – окончание жизненного цикла,Tц – длительность жизненного цикла;

· отрезок (0, t0) соответствует времени создания экономического блага, т.е. t0 ≠0;

· выпуклая форма кривой отражает последовательно ускоряющуюся утрату полезности;

· отрезок (t0, tст) – период стабильности (U≈const), отрезок (tст, tж.ц.) – период спада.

2.4.Влияние пространственного фактора на стоимость объекта недвижимости

В пространственном аспекте фактором, определяющим сравнительные преимущества какого-либо территориального фрагмента по отношению к центру, является доступность. Поскольку коммуникации не являются абсолютно обязательной компонентой жизнедеятельности, степень приближенности объекта недвижимости к центру выступает в качестве фактора полезности (с пространственной точки зрения). В реальных условиях доступность должна пониматься как транспортная доступность, мерой которой выступает время, необходимое для перемещения от объекта недвижимости с конкретным территориальным расположением до внешних границ центра с учетом основной городской транспортной схемы. Ранжированные значения транспортной доступности могут считаться обоснованным критерием зонирования территории города[9]. Интервалы значений, как правило, равны 30 мин., что позволяет обеспечить рациональные размеры зоны:

· 1 зона – 0 мин.(центр города)

· 2 зона – до 30 мин.

· 3 зона – от 30 мин. до 1 часа

· 4 зона - от 1 часа до 1 часа 30 мин.

· 5 зона – от 1 часа 30 мин. до 2 часов

· 6 зона – свыше 2 часов

По мере уменьшения транспортной доступности, увеличения затрат времени на поездки в центр города (продвижение из 1 зоны в 6-ю) стоимость объекта недвижимости будет постепенно снижаться. Средние значения Сz(i) графически будут представлять собой нисходящую ломаную линию (см. рис. 2)

Рис. 2 «Зависимость стоимости объекта от транспортной доступности»

Динамика Сz(i) объясняется тем же свойством редкости: приближение к центру означает, что мы попадаем в зоны со все меньшей площадью, происходит как бы «сжимание» города от общего размера территории до размера центра. В качестве измерителя редкости можно предложить показатель Кz(i):

Кz(i)=Sобщ\∑Sz(i),

Где Sобщ – размер города в его административно-территориальных границах;

∑Sz(i) – размер территории, занимаемой зонами по мере продвижения к центру.

Если принять, что imax=6, то оценочный показатель редкости 6 зоны К(6)=min=1 (так как суммарная площадь всех зон, включая оцениваемую 6-ю, совпадает с Sобщ). Перемещение в 5-ю зону и далее по направлению к центру приведет к последовательному наращиванию редкости и увеличению значений Кz(i), которые зависят от формы и величины города, а так же от принятых при зонировании значений интервалов транспортной доступности (они, как правило, коррелируют с размерами города). Следует отметить, что:

∆tдост=tz(i+1)-t z(i)=const (1)

∆Cz=C z(i)-C z(i+1)≠const, (2)

где ∆tдост- интервальное значение транспортной доступности (мин.);

∆Cz- различия средних значений стоимости объектов недвижимости, расположенных в соседних зонах.

На рис.3 представлены изокоста и изохронна объектов недвижимости, т.е. функциональные зависимости следующего вида:

tдост=f(l)

C= f(l),

Где l – удаленность объекта недвижимости от геометрического центра города (км.)

Рис. 3. «Изокоста Сz и изохронна t z объектов городской недвижимости»

Анализируя форму кривых на рисунке 3, можно отметить, что при прочих равных условиях кривая t z будет всегда гораздо более пологой, чем кривая Сz, приближаясь к прямой линии (что равносильно передвижению по всей территории города с одинаковой скоростью). Выход за границы центра резко снижает ценность объектов недвижимости. По мере приближения к границам города начинают преобладать объекты массового строительства, возведенные по типовым проектам, что нивелирует различия в их стоимости и соответствует более гладкому участку кривой Сz.