Акционеры этого банка могли вести масштабные операции с землей и недвижимостью, получать кредиты под залог, участвовать в регулярных земельных торгах банка, а также пользоваться услугами, предоставляемыми банком.

С помощью пассивных операций формируются ресурсы ипотечных банков. Ими являются собственные накопления и ипотечные облигации. Ипотечные банки, как правило, производят и обычные банковские операции, что позволяет им увеличивать свои доходы и поддерживать связь с широким денежным рынком.

Ипотечные облигации - долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые под обеспечение недвижимым имуществом (земля, производственные и жилые здания) и приносящие твердый процент. Первоначально ипотечные облигации в отдельных странах, в том числе в дореволюционной России, назывались закладными листами, которые заемщики продавали на рынке при посредстве тех же банков, за что выплачивали им комиссионное вознаграждение. Выпускаются ипотечные облигации как ипотечными банками, так и торгово-промышленными корпорациями.

Ресурсы ипотечных банков используются для предоставления ипотечного кредита.

Ипотечный кредит - долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог (заклад) недвижимости, прежде всего земли. Залог недвижимого имущества с целью получения ссуды называют также ипотекой.

Ипотечный кредит возник еще в рабовладельческом обществе, где он представлял собой разновидность ростовщического капитала, получил развитие при феодализме, но особенно распространился при капитализме. Этот кредит позволяет предпринимателям увеличивать размер производительного использования капитала, а землевладельцам - финансировать покупку дополнительных участков земли. Предоставляют его специальные ипотечные банки (в странах, где такие банки имеются), а также коммерческие, сельскохозяйственные и другие банки.

Для ипотечного кредита кроме долгосрочности характерно оставление заложенного имущества в руках должника, который продолжает его эксплуатировать. Допускается повторный залог с получением дополнительного кредита, если ценность имущества не исчерпана предыдущими закладными и должник имеет экономическую возможность уплачивать проценты и погашать долг.

При залоге недвижимого имущества должник лишь номинально сохраняет свое право собственника. Фактически в этом случае земельная рента, являющаяся экономической формой реализации земельной собственности, присваивается кредитором.

На стадии монополистического капитализма ипотечный кредит претерпевает существенные изменения. Расширяются сферы его применения - ссуды идут в основном на строительство жилых домов, коммерческих сооружений и увеличение производственных фондов, т.е. растут масштабы операций, связанных с городской недвижимостью, ширится городская ипотека.

Процентные ставки по ипотечным ссудам, как правило, дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщиков. Нередко размер процентных ставок устанавливается государством применительно к сословным группам населения. Это наглядно прослеживается на процентной политике правительства дореволюционной России.

Долгосрочные денежные накопления, образуемые путем выпуска ипотечных облигаций, аккумулировались на ипотечном рынке, являвшемся частью рынка ценных бумаг.

Ипотечный рынок получил широкое развитие после второй мировой войны в США, Канаде, Западной Европе и Японии.

Предмет сделок на ипотечном рынке - ипотечные облигации. Источник ресурсов - денежные накопления корпораций, населения и государства, аккумулируемые на счетах кредитно-финансовых институтов, занимающихся ипотечными операциями (ипотечные, коммунальные и сберегательные банки, страховые компании, ссудо-сберегательные ассоциации и др.).

Процентные ставки на ипотечном рынке колеблются в зависимости от спроса и предложения и в среднем составили в послевоенные годы 6-8%, а в 70-е гг. превысили 10%. В современных условиях ресурсы ипотечного рынка активно используются для обновления и расширения производственных фондов торгово-промышленных корпораций, финансирования сельского хозяйства и жилищного строительства. За последнее время в условиях усиления инфляции, участившегося спада производства, дефицита топливно-сырьевых ресурсов, а также в связи с высокими процентными ставками и нехваткой долгосрочного капитала на инвестиционном рынке усиливается напряженность.

Ипотечный кредит подвергается государственному регулированию, что вытекает из общей направленности возрастания роли денежно-кредитного регулирования экономики развитых капиталистических стран после второй мировой войны. Это регулирование включает обеспечение ликвидности ипотечных банков, обязательное хранение определенной части привлеченных ими средств в центральных банках, контроль за объемом кредитных операций и эмиссией ценных бумаг и другие мероприятия.

Развитие ипотечного рынка в России сдерживает отсутствие ряда важнейших законов, и прежде всего земельного кодекса.

Виды специализированных небанковских кредитно-финансовых институтов

В последние годы на национальных рынках ссудных капиталов развитых капиталистических стран важную роль стали выполнять специализированные небанковские кредитно-финансовые институты, которые заняли видное место в накоплении и мобилизации денежного капитала. К числу этих учреждений следует отнести страховые компании, пенсионные фонды, ссудо-сберегательные ассоциации, строительные общества (Англия), инвестиционные и финансовые компании, благотворительные фонды, кредитные союзы. Эти институты существенно потеснили банки в аккумуляции сбережений населения и стали важными поставщиками

ссудного капитала.

Росту влияния специализированных небанковских учреждений способствовали три основные причины: рост доходов населения в развитых капиталистических странах; активное развитие рынка ценных бумаг; оказание этими учреждениями специальных услуг, которые не могут предоставлять банки. Кроме того, ряд специализированных небанковских учреждений (страховые компании, пенсионные фонды) в отличие от банков могут аккумулировать денежные сбережения на довольно длительные сроки и, следовательно, делать долгосрочные инвестиции.

Основные формы деятельности этих учреждений на рынке ссудных капиталов сводятся к аккумуляции сбережений населения, предоставлению кредитов через облигационные займы корпорациям и государству, мобилизации капитала через все виды акций, предоставлению ипотечных и потребительских кредитов, а также кредитной взаимопомощи.

Указанные институты ведут острую конкуренцию между собой как за привлечение денежных сбережений, так и в сфере кредитных операций.

Страховые компании конкурируют с пенсионными фондами за привлечение пенсионных сбережений и вложение их в акции. Ссудо-сберегательные ассоциации ведут борьбу со страховыми компаниями в сфере ипотечного кредита и вложений в недвижимость, а также в области инвестирования в государственные ценные бумаги. Финансовые компании соперничают со страховыми компаниями в сфере потребительского кредита. Инвестиционные и страховые компании, пенсионные фонды конкурируют между собой за вложения в акции. Кроме того, все виды этих учреждений конкурируют с коммерческими и сберегательными банками за привлечение сбережений всех слоев населения. При этом необходимо отметить, что конкуренция как между специализированными небанковскими учреждениями, так между ними и банками носит так называемый неценовой характер. Это объясняется прежде всего спецификой пассивных операций каждого вида кредитно-финансовых учреждений. Так, в банковском деле действует процентная ставка по вкладам (депозитам) и предоставляемым кредитам, в страховом деле - страховой тариф, который определяет размер страховой премии и страхового возмещения, у инвестиционных компаний - курсовая разница выпускаемых и приобретаемых ими акций. Поэтому неценовая конкуренция определяется в первую очередь несопоставимостью операций и цены за них. Сопоставимость возможна лишь при инвестировании в однородные, одинаковые по своей природе объекты. В данном случае можно говорить о сопоставимости в государственные ценные бумаги и некоторые виды акций, а также в ипотечный и потребительский кредиты.