2.2. Основные условия ипотечного кредитования и требования к заёмщику

Основные условия ипотечного кредитования:

ü Кредит выдаётся под залог квартиры, покупаемой в собственность заёмщика (инвестиционный договор, договор переуступки права требования или другие права на квартиру в строящемся доме - в залог не принимаются).

ü Ипотечные кредиты выдаются в долларах США на срок до 10 лет под фиксированную процентную ставку 10% годовых, на сумму, не превышающую 70% стоимости квартиры.

ü Заёмщик должен внести на банковский счёт первоначальный денежный взнос в размере не менее 30% от стоимости покупаемой квартиры.

ü Погашение кредита производится ежемесячно (равными долями по 1/120 части от суммы кредита в течение всего срока пользования кредитом). Заёмщику предоставляется право досрочного погашения кредита. В этом случае некоторые месячные платежи будут увеличены, а сумма выплат по процентам уменьшится.

ü Выплата процентов производится ежемесячно, проценты начисляются на остаток непогашенной суммы кредита с учётом срока фактического пользования. Сумма месячного платежа по процентам постоянно уменьшается.

ü Процедура передачи квартиры в залог происходит одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры. После этого заёмщик является собственником квартиры и может проживать в ней вместе с членами семьи, учтёнными при оформлении залога.

Налоговые льготы.

Заёмщик ипотечного кредита имеет право на налоговые льготы: он освобождается от уплаты подоходного налога в пределах суммы, затраченной на покупку жилья (включая выплаты процентов по кредиту), но не большей, чем 5 тыс. минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных законом. Иными словами, подоходный налог выплачивается заёмщиком только с части его доходов, превышающей 5 тыс. МРОТ.

Указанные льготы предоставляются на три года. Получаемая при этом экономия сопоставима с суммами выплат процентов по кредиту

Требования к заёмщику и покупаемому жилью.

Во-первых, Московская ипотечная программа имеет ограничения: она предназначена только для физических лиц с московской пропиской (регистрацией).

Во-вторых, прежде, чем получить кредит, требуется пройти в Банке собеседование, в ходе которого оценивается платёжеспособность потенциального заёмщика, при этом важную роль играют: зарплата, профессия, уровень образования, состояние здоровья, стаж работы, состав семьи, имеющийся бизнес.

Кроме того, необходимо выполнение следующих обязательных требований:

Ø наличие у заёмщика свободных денежных средств для первоначального взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);

Ø наличие официального подтверждения источников и уровня доходов заёмщика;

Ø расходы на погашение кредита и выплату процентов не должны превышать 30% совокупного дохода заемщика или его семьи;

Ø приобретать и оформлять в залог можно любое жильё, расположенное в пределах административных границ г. Москвы, в том числе любые квартиры (как новые, так и продающиеся на вторичном рынке), а также отдельные дома или коттеджи;

Ø стоимость 1 кв. м. общей площади покупаемого жилья не должна превышать 1000 долл. США.

Дополнительные факторы, влияющие на выдачу кредита.

При принятии решения о выдаче заёмщику ипотечного кредита Банком учитываются следующие положительные факторы:

ð наличие собственных активов заёмщика (земельные участки, дома, квартиры, гаражи, автомашины, ценные бумаги и т.п.);

ð наличие активов ближайших родственников, как со стороны самого заёмщика, так и со стороны супруга (супруги), при условии оформления их поручительств (гарантий);

ð наличие поручительств от платёжеспособных организаций;

ð документы, подтверждающие образовательный уровень (об основном образовании, о повышении квалификации, дополнительном образовании и пр.);

ð положительная кредитная история (наличие документов, подтверждающих факты своевременного исполнения заёмщиком своих предыдущих кредитных обязательств).

При принятии решения о выдаче ипотечного кредита Банк не принимает во внимание степень нуждаемости в жилье потенциального заёмщика.

Риски и ответственность заёмщика.

При покупке квартиры за счёт ипотечного кредита риски для заёмщика могут быть вызваны двумя обстоятельствами: 1) неплатёжеспособностью банка и 2) неплатёжеспособностью заёмщика.

1). Риск, связанный с неплатёжеспособностью банка, теоретически существует только в краткий период от внесения первоначального взноса до момента покупки квартиры. Но этот риск сведён до минимума, так как банки, которые стали уполномоченными банками Правительства Москвы, отличаются высокой устойчивостью и надёжностью, поскольку они прошли тщательную проверку и жёсткий отбор.

После получения кредита и покупки квартиры заёмщик становится собственником квартиры. Поэтому неплатёжеспособность банка в это время не представляет риска для заёмщика, так как не банк должен деньги, а заёмщик. В этом случае, при дальнейшем погашении кредита заёмщик будет иметь дело с Московским Ипотечным Агентством (МИА) или другим уполномоченным банком (вместо первоначального банка).

В любом случае владелец ипотечного сертификата, а затем и квартиры, не пострадает. Сохранность внесенных денег и выполнение первоначальных обязательств гарантирует Правительство Москвы.

2). Если заёмщик и его семья становятся неплатёжеспособными и перестают ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, то, конечно, им придется, в соответствии с принятыми обязательствами, освободить заложенное жильё в установленные кредитным договором сроки.

Квартира, из которой выселяют семью заёмщика, продается на открытых торгах. Из полученной от продажи суммы покрываются обязательства заёмщика перед кредитором (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из этой же суммы покрываются все издержки по продаже жилья.

Остаток средств возвращается заёмщику и может быть использован для покупки другого жилья. Кроме того, в Москве создается специальный отселенческий фонд, в котором семье заёмщика при необходимости предоставляется жильё на правах найма.

2.3. Взаимодействие банка и заёмщика. Платежи при ипотечном кредитовании.

Схема ипотечного кредитования:

1. Заёмщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в Инвестсбербанк вместе со всеми необходимыми документами.

2. Сотрудники Банка анализируют информацию о заёмщике, проверяют его кредитоспособность и при положительном заключении выносят заявление заёмщика на заседание Кредитного комитета.

3. Кредитный комитет приглашает заёмщика на очередное заседание и принимает решение о возможности выдачи ипотечного кредита, его размере и размере первоначального взноса. По усмотрению Банка, такое решение может быть принято в отсутствии заёмщика.

4. Заёмщик открывает в Банке "Ипотечный" счет и вносит на него первоначальный взнос в размере, согласованном с Банком, но не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заёмщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от заявки на кредит.