Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами:

v на основе балансовой стоимости имуще­ственного комплекса.

У залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимо­сти на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются перио­дической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент пере­оценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену ос­новных фондов предмета залога.

v основывается на заключении не­зависимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является более достоверной, так как осуще­ствляется профессиональными оценщиками на ос­нове проверенных специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны.

v оценка стоимости имущества осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справоч­ные данные об уровне цен. Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако, она достаточно трудоемка для банка.

Если заемщик не выполнил в срок своих обя­зательств по договору, взыскание обращается на предмет залога в пользу банка. Обычно банк не имеет права на самостоятельную реализацию пред­мета залога на открытых торгах. Для этого преду­смотрена специальная процедура, которая произво­дится за определенный процент от выручки пред­мета залога на торгах.

При залоге недвижимости обращение взыска­ния на предмет залога производится либо по реше­нию суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из дан­ного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность.

Реализация недвижимости на торгах (или аук­ционе) начинается с установления первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторо­нами (либо по решению суда). Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его начальной цене. В таком случае ипотека прекращается.

Если соглашение о продаже банку предмета за­лога не состоялось, назначаются повторные торги, где цена имущества снижается на 15%. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25% ниже первона­чальной. Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в те­чение месяца с момента окончания повторных торгов.[4]

Особенности ипотеки земельных участков, зданий и сооружений.

Если залог зданий, строений осуществляется одновременно с залогом земельного участка, то залог земельного участка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, не требует залога зданий (сооружений), расположенных либо строящихся на заложенном земельном участке.[5]

Но ипотека зданий (сооружений) допускается с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно расположено, либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения).[6]

Следует отметить, что залог квартир, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение.

Часть 2. РЕАЛИЗАЦИЯ МОСКОВСКОЙ ИПОТЕЧНОЙ ПРОГРАММЫ В ИНВЕСТСБЕРБАНКЕ.

2.1. Инвестсбербанк в ипотечной программе Правительства Москвы. В 2000 г. ИНВЕСТСБЕРБАНК выдавал ипотечные кредиты по трем различным схемам:

· по Московской ипотечной программе (МИП)- за счёт средств Московского правительства или Московского ипотечного агентства - на рефинансирование выданных Банком ипотечных кредитов (в пределах выделенных Банку лимитов);

· по «американской» ипотечной программе (АИП) жилищного кредитования населения в соответствии с Соглашением, заключенным с инвестиционным фондом "США - Россия", - на предоставленные им средства (в форме долгосрочного кредита);

· по собственной программе ипотечного кредитования (СИП) - на коммерческой основе - за счет собственных кредитных ресурсов Инвестсбербанка, привлекаемых на открытом рынке.

Кредиты по МИП и АИП являются льготными (с пониженной процентной ставкой), поскольку Банку средства для их выдачи предоставляются целевым образом и на льготных условиях, но предоставление этих кредитов обусловлено рядом жестких требований к Заёмщикам (в т.ч. по официальному подтверждению уровня доходов).

Кредиты по СИП являются коммерческими (с рыночной процентной ставкой), но к Заёмщику предъявляются более мягкие требования. АИП также имеет более жесткие требования по страхованию. МИП ориентирована только на москвичей, а СИП и АИП - на любых Заёмщиков, независимо от гражданства. Основные параметры этих программ, определяющие их преимущества и недостатки для Заёмщика, представлены в Приложении 1.

Московская ипотечная программа (МИП) разработана Правительством Москвы совместно с Международной группой экспертов Гарвардского университета. Концепция МИП соответствует классической двухуровневой схеме ипотечного кредитования и подразумевает наличие первичного и вторичного ипотечных рынков.

На первичном ипотечном рынке уполномоченные Правительством Москвы банки выдают ипотечные кредиты на покупку жилья непосредственно физическим лицам-заёмщикам.

Основным оператором вторичного ипотечного рынка является Московское ипотечное агентство (МИА), которое выкупает у уполномоченных банков залоговые обязательства на недвижимость, а затем, под их обеспечение и гарантии Правительства Москвы, будет выпускать и продавать на внутреннем и международных рынках ценные бумаги с целью притока средств для рефинансирования ипотечной программы.

По Московской ипотечной программе Правительством Москвы пока уполномочены работать 4 банка: Банк Москвы, Московский банк Сбербанка РФ, Мосстройэкономбанк, Инвестсбербанк, который был включен в число банков, уполномоченных Правительством Москвы для выдачи ипотечных сертификатов и кредитов заёмщикам в рамках Московской ипотечной программы распоряжением № 915-РМ Мэра г. Москвы от 7 сентября 1998 г.

Для осуществления работы по выдаче ипотечных кредитов в Инвестсбербанке создано все необходимое: разработаны и внедрены соответствующие технологии, отработано нормативно-правовое обеспечение, созданы документационная база, информационное сопровождение, механизмы по экспертизе выдаваемых кредитов и сопровождению их государственной регистрации.

K настоящему времени около 1000 потенциальных заёмщиков оформили заявления на предоставление ипотечных кредитов. Кредитный комитет Инвестсбербанка вынес более 200 положительных решений о возможности кредитования. Инвестсбербанк заключил 95 кредитных договоров на сумму свыше 1,5 млн. долл. США. При этом 32 московские семьи уже вселились в новые квартиры, купленные за счёт полученных кредитов. [7]